Plusieurs changements aux règles hypothécaires de la SCHL pourraient toucher bien des Canadiens. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a récemment annoncé plusieurs changements importants qui pourraient toucher les personnes qui cherchent une maison en ce moment. La société d’État interdit les mises de fonds empruntées. Elle augmente aussi la cote de crédit minimale exigée et abaisse ses ratios maximums d’amortissement de la dette.
Ces changements ne s’appliquent qu’aux prêts hypothécaires assurés (ceux dont la mise de fonds est inférieure à 20 %). Nous ne savons pas si les prêteurs adopteront ces changements pour les personnes qui versent une mise de fonds de 20 % ou plus.
L’objectif est de réduire le risque pour le gouvernement et les contribuables, et de soutenir la stabilité de l’avenir économique des Canadiens. Examinons de plus près les changements aux règles hypothécaires de la SCHL et ce qu’ils signifient pour l’acheteur moyen.
Les mises de fonds empruntées interdites
Croyez-le ou non, jusqu’aux changements aux règles hypothécaires annoncés par la SCHL, les Canadiens pouvaient encore acheter une maison sans aucune mise de fonds. Eh oui, certains prêteurs n’ont aucun problème à ce que vous empruntiez votre mise de fonds. Et les assureurs de prêts hypothécaires l’acceptent. (Et ce, même si le gouvernement a interdit les prêts hypothécaires sans mise de fonds en 2008.)
Grâce à ce qu’on appelle une mise de fonds flexible, vous pouviez acheter une maison en utilisant l’argent de votre carte de crédit, de votre marge de crédit ou d’un prêt pour votre mise de fonds. La dette supplémentaire que vous contractez est prise en compte dans les ratios d’amortissement de la dette. Toutefois, si vous respectiez ces ratios et que votre dossier d’emprunt était fiable, les prêteurs hypothécaires n’avaient aucun problème à approuver votre demande de prêt hypothécaire.
Mais les temps ont changé. La SCHL met enfin fin à ce programme, ce qui aurait dû être fait depuis longtemps, à mon avis. Ça n’a tout simplement pas beaucoup de sens de pouvoir acheter une maison sans mise de fonds de nos jours. Une personne qui n’a pas les moyens de verser la mise de fonds minimale doit reconsidérer son projet d’achat.
Le programme de mise de fonds flexible, c’est terminé. Vous devrez maintenant constituer votre mise de fonds à partir de vos propres ressources. Utiliser une carte de crédit n’est plus une option.
Ce changement pourrait ne pas toucher beaucoup de Canadiens. Le programme de mise de fonds flexible était peu populaire. La grande majorité des Canadiens utilisent leurs économies, leurs placements ou un don de leurs parents pour leur mise de fonds.
Hausse de la cote de crédit minimale
La cote de crédit minimale requise pour un prêt hypothécaire assuré par la SCHL est d’au moins 600. L’exigence de cote de crédit minimale est passée de 680 à 600 en 2021. S’il y a plus d’un emprunteur sur la demande de prêt hypothécaire, l’emprunteur principal devra avoir une cote de crédit d’au moins 600.
Ce changement risque d’avoir une incidence beaucoup plus grande que celui sur les mises de fonds empruntées. La détérioration de la situation économique causée par la COVID-19 oblige de nombreux ménages canadiens à s’endetter davantage pour joindre les deux bouts. La COVID-19 a révélé des vulnérabilités de longue date dans nos marchés financiers, et nous devons agir en conséquence.
Les deux facteurs les plus importants dans le calcul de votre cote de crédit sont vos antécédents de paiement et votre taux d’utilisation du crédit.
Les antécédents de paiement
Vos antécédents de paiement montrent si vous faites vos paiements à temps. Même si vous ne faites que le paiement minimum, du moment que vous payez à temps, vous serez en règle aux yeux des prêteurs.
L’une des principales agences d’évaluation du crédit, Equifax, a aussi récemment revu ses dossiers de crédit. Equifax affiche maintenant plus d’antécédents de crédit qu’avant pour les emprunteurs. Cet historique supplémentaire pourrait faire baisser la cote de crédit des emprunteurs. Des cotes de crédit plus basses, combinées à des exigences plus élevées pour les prêts hypothécaires assurés, pourraient compliquer les choses pour les futurs propriétaires. Vous devez aussi tenir compte de votre taux d’utilisation du crédit.
Le taux d’utilisation du crédit
Le taux d’utilisation du crédit, c’est simplement une façon savante de dire quelle part de votre crédit disponible vous utilisez. Les comptes de crédit renouvelable, comme les cartes de crédit et les marges de crédit, sont assortis de limites de crédit. Quand vous utilisez du crédit renouvelable, vous bâtissez vos antécédents de crédit, ce qui peut aider votre cote de crédit.
Utiliser une trop grande partie de votre crédit disponible peut jouer contre vous. En général, les prêteurs veulent que vous n’utilisiez pas plus de 50 % de votre crédit disponible.
Par exemple, si vous aviez une carte de crédit avec une limite de 5 000 $, un prêteur ne voudrait jamais voir plus de 2 500 $ (50 %) portés à votre carte à un moment donné.
Quand vous dépassez ce seuil de 50 %, cela indique aux prêteurs que vous pourriez avoir de la difficulté à faire vos paiements. Vous pourriez dépasser 50 % de votre crédit disponible parce que vous avez dû vous endetter davantage pour joindre les deux bouts, peut-être parce que le revenu de votre ménage a diminué à cause de la COVID-19.
On s’attend à ce que beaucoup plus de Canadiens qu’avant soient près d’avoir atteint leur limite de crédit. La cote de crédit minimale de 680 peut empêcher des Canadiens d’envisager même des maisons à prix relativement bas. Si vous n’atteignez pas la cote minimale, vous pouvez ajouter une personne comme garant ou cosignataire. Cela pourrait aider à faire approuver votre demande de prêt hypothécaire.
Baisse des ratios maximums d’amortissement de la dette
Le troisième changement aux règles hypothécaires de la SCHL, et peut-être le plus important, c’est la baisse des ratios maximums d’amortissement de la dette. À première vue, ça semble être une bonne chose. Mais ce n’est pas le cas pour les personnes qui veulent acheter une maison dans des marchés immobiliers chers comme Toronto et Vancouver.
Pour approuver un prêt hypothécaire, les prêteurs examinent plusieurs facteurs, dont votre revenu, votre mise de fonds, votre cote de crédit et, en lien avec votre cote de crédit, le montant de vos dettes. Les ratios d’amortissement de la dette sont directement liés à ces deux derniers éléments.
Les prêteurs examinent deux ratios d’amortissement de la dette pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire : le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD).
À propos des ratios ABD et ATD
Le ratio ABD correspond au pourcentage de votre revenu mensuel brut nécessaire pour couvrir les paiements hypothécaires d’une propriété, les impôts fonciers, un montant pour le chauffage et les frais de copropriété (s’il y a lieu). Le ratio ATD mesure la même chose, mais tient aussi compte de toutes vos autres dettes en dehors de votre prêt hypothécaire.
Avant les changements, vous pouviez avoir un ratio ABD maximal de 39 % et un ratio ATD maximal de 44 %. La SCHL a annoncé qu’elle allait abaisser ces ratios.
Les nouveaux ratios, qui entreront en vigueur le 1er juillet 2020, seront de 35 % pour le ratio ABD et de 42 % pour le ratio ATD.
Un exemple concret
Disons que votre ménage a un revenu de 100 000 $. Selon les anciennes règles (ratio ABD de 39 % et ratio ATD de 44 %), vous seriez admissible à un prêt hypothécaire de 490 000 $ avec une mise de fonds de 5 %. Toutefois, selon les nouvelles règles, vous ne seriez admissible qu’à un prêt hypothécaire de 435 000 $ avec une mise de fonds de 5 %. C’est une réduction du pouvoir d’emprunt d’environ 11 %.
Même si une réduction de deux points de pourcentage du ratio ATD compte, une réduction de quatre points du ratio ABD est beaucoup plus importante. C’est probablement dans les grandes villes, où les prix des maisons sont déjà élevés, que l’incidence sur les acheteurs sera la plus forte.
Les changements aux règles hypothécaires de la SCHL risquent d’exclure certains acheteurs du marché. Toutefois, il existe des moyens d’acheter une maison même si votre revenu n’est pas suffisant, comme ajouter un cosignataire.
Si vous cherchez une propriété en ce moment, agissez dès maintenant pour protéger vos intérêts. C’est une bonne idée de parler à votre spécialiste en prêts hypothécaires pour savoir comment les nouvelles règles vous touchent.
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