C’est une nouvelle difficile à encaisser : votre demande de prêt hypothécaire n’est pas approuvée. Que ce soit pour l’achat d’une nouvelle maison, un refinancement ou un renouvellement, un refus de prêt hypothécaire peut vous obliger à chercher d’autres solutions en vitesse.
Se voir refuser un prêt hypothécaire arrive souvent. Selon des experts de l’immobilier, environ 1 demande de prêt hypothécaire sur 5 n’est pas approuvée. Ça comprend même les personnes qui avaient obtenu une préapprobation. Autrement dit, mieux vaut garder des attentes réalistes jusqu’à ce que tout soit signé.
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe des options pour les demandeurs qui ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire. Tout dépend toutefois des circonstances. Voyons d’abord quelques raisons courantes pour lesquelles un prêt hypothécaire n’est pas approuvé.
Les raisons d’un refus de prêt hypothécaire
Une faible cote de crédit
Vous aurez besoin d’une cote de crédit d’au moins 600 pour être admissible à un prêt hypothécaire auprès des grandes banques canadiennes. Une faillite récente inscrite à votre dossier de crédit peut faire en sorte que bien des banques refusent de vous accorder un prêt hypothécaire.
Des antécédents d’emploi instables
Des changements d’emploi récents peuvent nuire à votre demande de prêt hypothécaire, par exemple si vous venez de commencer un nouvel emploi. Les banques aiment voir de longs antécédents d’emploi, qui montrent que vous avez une source de revenus stable. Si vous êtes travailleur autonome, vous pourriez avoir plus de mal à faire approuver un prêt hypothécaire.
Un faible revenu
Votre revenu détermine si vous avez les moyens de faire vos paiements hypothécaires et de payer vos autres dépenses. Des antécédents d’emploi solides comme le roc et une cote de crédit parfaite ne vous serviront pas à grand-chose si vous n’avez pas de revenu. En général, plus votre revenu est élevé, plus le prêt hypothécaire qu’on peut vous accorder est important.
Une faible mise de fonds
Si vous obtenez un prêt hypothécaire assuré, vous devrez verser une mise de fonds d’au moins 5 %. Les prêts hypothécaires non assurés exigent une mise de fonds d’au moins 20 %. Impossible de contourner l’absence de mise de fonds quand vous faites une demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque. Une mise de fonds insuffisante par rapport au prix d’achat de votre maison peut entraîner le refus de votre prêt hypothécaire.
Échouer au test de résistance hypothécaire
Toutes les raisons ci-dessus sont liées au test de résistance hypothécaire, que les institutions financières sous réglementation fédérale au Canada sont tenues de faire passer. Ne pas avoir une cote de crédit d’au moins 600 ni une mise de fonds d’au moins 5 % vous fera automatiquement échouer au test de résistance. Comme toutes les grandes banques doivent faire passer ce test, y échouer vous rend inadmissible auprès de toutes les grandes banques canadiennes.
D’autres raisons peuvent aussi expliquer le refus de votre demande de prêt hypothécaire. L’évaluation d’une maison détermine sa vraie valeur. Si vous avez acheté une maison à un certain prix et que l’évaluation montre que sa valeur est nettement inférieure, on pourrait vous refuser le prêt hypothécaire ou exiger une mise de fonds importante. Avoir beaucoup de dettes peut aussi mener à un refus. Un endettement élevé fait grimper vos ratios d’endettement ou vos ratios dette-revenu, ce qui peut vous faire échouer au test de résistance.
Les limites prêt-revenu
Pendant un certain temps, il a été question d’abandonner le test de résistance au profit d’une autre mesure appelée le ratio prêt-revenu (LTI). Selon les lignes directrices sur ce ratio, un prêt hypothécaire ne devrait pas dépasser 4,5 fois votre revenu admissible. Le ratio prêt-revenu semble être une bien meilleure mesure du montant hypothécaire qu’une personne peut vraiment se permettre.
Pour l’instant, le test de résistance est toujours utilisé. Le ratio prêt-revenu s’utilise souvent en complément, mais il pourrait devenir la norme dans un avenir rapproché.
Si vous savez pourquoi votre demande de prêt hypothécaire a été refusée, que pouvez-vous faire?
Que faire si ma demande de prêt hypothécaire est refusée?
Il y a quelques façons d’essayer de faire approuver de nouveau un prêt hypothécaire auprès d’une grande banque.
Améliorez votre crédit
Vous pouvez redresser une cote de crédit faible ou mauvaise avec le temps en faisant vos paiements de dettes et de factures à temps. Obtenir une carte de crédit et l’utiliser de façon responsable peut vous aider à bâtir votre cote de crédit. Dans certains cas, votre dossier de crédit pourrait même contenir des renseignements inexacts. Vérifiez votre dossier de crédit attentivement et souvent pour vous assurer que les renseignements sont exacts.
Économiser pour une mise de fonds plus importante :
Une mise de fonds plus importante facilite l’approbation d’un prêt hypothécaire. Vous pouvez retarder votre demande et économiser pour augmenter votre mise de fonds. En plus de vos propres économies, vous pourriez recevoir un don d’un proche pour votre mise de fonds, ou obtenir un prêt pour la mise de fonds. Certains prêteurs ne vous permettent pas d’emprunter la totalité de la mise de fonds.
Améliorer votre crédit et verser une mise de fonds plus importante peut aussi vous aider à réussir le test de résistance hypothécaire. Si vous avez déjà essayé toutes ces options et qu’on vous refuse encore, des prêteurs hypothécaires alternatifs peuvent vous aider à obtenir un prêt hypothécaire.
Les prêteurs hypothécaires alternatifs
Les banques ne sont pas les seules à offrir des prêts hypothécaires au Canada. Les prêteurs hypothécaires non bancaires peuvent avoir des critères de prêt plus souples et mieux s’adapter à votre situation financière.
Les prêteurs privés
Les prêteurs hypothécaires privés ne sont pas tenus de faire passer le test de résistance hypothécaire, alors leurs critères de prêt sont plus souples. Bien des prêteurs hypothécaires privés n’ont aucune exigence minimale quant à la cote de crédit, au revenu ou aux antécédents d’emploi. Ils peuvent plutôt vouloir voir une valeur nette dans la propriété.
Dans bien des marchés immobiliers coûteux où les soldes hypothécaires peuvent devenir assez élevés, comme à Toronto et à Vancouver, les prêteurs hypothécaires privés sont un choix de plus en plus populaire pour remplacer les banques.
Les coopératives de crédit
La plupart des coopératives de crédit relèvent de la réglementation provinciale, alors elles ne sont pas tenues de faire passer le test de résistance hypothécaire. Même si elles peuvent choisir d’adopter des critères de prêt semblables, l’absence de test de résistance leur permet d’être plus souples et accommodantes.
Les courtiers hypothécaires
Faire affaire avec un courtier hypothécaire peut vous mettre en contact avec de nombreux prêteurs, et le courtier peut négocier en votre nom. Si on vous a refusé un prêt hypothécaire, ça ne coûte rien d’essayer de faire affaire avec un courtier.
En résumé
Un refus de prêt hypothécaire ne met pas fin à votre projet d’achat d’une maison. Si votre prêteur refuse un renouvellement ou un refinancement hypothécaire, vous avez aussi des options. Vous pouvez essayer d’améliorer votre cote de crédit ou de verser une mise de fonds plus importante. Si ça ne fonctionne pas, des prêteurs hypothécaires alternatifs seront ravis de vous aider. Pensez à votre coopérative de crédit locale, aux prêteurs hypothécaires privés ou à un courtier hypothécaire.
Si vos dettes sont la raison du refus de votre prêt hypothécaire, nous pouvons vous aider. Nos conseillers en crédit qualifiés passeront vos finances en revue, puis vous recommanderont la meilleure stratégie de remboursement de dettes pour votre situation.