Si l’achat d’une nouvelle maison est dans vos plans à court terme, vous devez savoir ce qu’il faut considérer pour choisir un prêt hypothécaire. Quand vous magasinez un prêt hypothécaire, votre premier réflexe est probablement de chercher le taux le plus bas. Le taux hypothécaire compte, bien sûr, mais tous les prêts hypothécaires ne se valent pas. Comme vous le verrez bientôt, le taux n’est que l’un des nombreux facteurs à considérer.
Les baisses du taux directeur en 2024 et en 2025 ont réduit le coût d’emprunt, mais les taux restent plus élevés que les creux d’avant la pandémie. Le marché immobilier se refroidit partout au pays, et la demande devrait augmenter. Les prix de vente restent toutefois inférieurs aux moyennes historiques et aux prix de référence dans la plupart des cas. Dans bien des régions du Canada, c’est un marché d’acheteurs, puisque les prix de vente finaux sont souvent inférieurs aux prix demandés.
Si vous cherchez à acheter une maison en ce moment, vous devez aussi garder en tête les nombreux facteurs qui peuvent influencer votre prêt hypothécaire. Sans plus tarder, voyons ce qu’il faut considérer pour choisir un prêt hypothécaire.
Les pénalités
Quand vous cherchez un prêt hypothécaire, rompre ce prêt est probablement la dernière chose à laquelle vous pensez. Pour bien des gens, les pénalités hypothécaires sont une considération secondaire. Je n’ai pas l’intention de rompre mon prêt hypothécaire, alors pourquoi me soucier des pénalités? En réalité, les Canadiens peuvent avoir bien des raisons de devoir rompre leur prêt hypothécaire.
Si vous signez pour un terme de cinq ans comme la plupart des Canadiens, bien des choses peuvent arriver en cinq ans. Votre situation d’emploi peut changer, vous pourriez décider de déménager pour de meilleures occasions ou pour des raisons personnelles. Vous pourriez même choisir de rompre votre prêt hypothécaire pour profiter de taux plus bas.
Bref, les raisons de rompre un prêt hypothécaire sont presque infinies. Mieux vaut connaître ces pénalités d’avance que d’être pris par surprise plus tard.
En 2026, l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) a publié son premier rapport annuel sur les mesures d’application. La plupart de ses enquêtes en 2025 portaient sur les prêts hypothécaires, et elle a commencé à imposer des pénalités. Elle a aussi intensifié ses mesures d’application. En 2022, la Loi sur les maisons de courtage d’hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d’hypothèques a été modifiée. Ces modifications ont fait passer la pénalité maximale pour les particuliers de 10 000 $ à 100 000 $. C’est pourquoi il est important de demander à votre courtier hypothécaire et à votre prêteur comment fonctionnent les pénalités de tout produit hypothécaire que vous envisagez.
Habituellement, les prêts hypothécaires à taux fixe des grandes banques s’accompagnent des pénalités les plus lourdes. Si vous croyez qu’il y a de bonnes chances que vous deviez rompre votre prêt hypothécaire au cours des cinq prochaines années, vous pourriez envisager un prêteur qui offre des pénalités moins élevées sur les prêts à taux fixe (ou choisir un prêt hypothécaire à taux variable, qui comporte généralement une pénalité de seulement trois mois d’intérêts).
Les remboursements anticipés
Votre objectif est-il de vous libérer de votre prêt hypothécaire le plus vite possible? Si vous voulez « brûler votre hypothèque », il est essentiel de choisir un prêteur qui offre des privilèges de remboursement anticipé souples.
Quand ils cherchent un prêt hypothécaire, bien des premiers acheteurs supposent que les remboursements anticipés sont les mêmes partout. J’aimerais pouvoir dire que c’est le cas, mais ce n’est pas vrai.
La grande majorité des prêts hypothécaires fermés offrent bel et bien une forme de privilège de remboursement anticipé, mais le montant que vous pouvez réellement rembourser d’avance varie beaucoup. Certains prêteurs offrent des privilèges 10/10, d’autres 15/15 ou 20/20. (Le premier chiffre correspond au montant que vous pouvez rembourser d’avance chaque année, et le second, au pourcentage jusqu’auquel vous pouvez augmenter votre paiement hypothécaire régulier. Par exemple, avec des privilèges 20/20, vous pourriez faire des paiements forfaitaires allant jusqu’à 20 % par année et augmenter votre paiement régulier jusqu’à 20 % par année.) Certains prêteurs vous permettent aussi de doubler vos paiements, d’autres non.
Des privilèges 15/15 ou 20/20 suffisent habituellement à la plupart des Canadiens, mais il faut surveiller à quelle fréquence vous pouvez faire ces remboursements anticipés. Certains prêteurs sont très restrictifs et ne vous permettent de faire des paiements forfaitaires qu’une fois par année, à la date d’anniversaire de votre prêt hypothécaire. D’autres vous permettent d’en faire à tout moment dans l’année.
Si vous comptez profiter pleinement de cette caractéristique, mieux vaut choisir un prêteur qui vous permet de faire des paiements forfaitaires à tout moment dans l’année, mais encore une fois, ce ne sont pas tous les prêteurs qui le permettent. C’est pourquoi il est si important de poser la question d’avance.
La transférabilité
Si vous croyez que vous pourriez déménager pendant votre terme, vous voudrez choisir un produit hypothécaire assorti d’une clause de transférabilité souple.
La transférabilité d’un prêt hypothécaire, c’est la possibilité de « transférer » votre prêt d’une propriété à une autre. La plupart des prêteurs vous permettent de transférer votre prêt hypothécaire, mais le degré de transférabilité peut beaucoup varier d’un prêteur à l’autre.
Un élément à vérifier est le nombre de jours dont vous disposez pour transférer votre prêt hypothécaire. Certains prêteurs vous accordent 90 jours, d’autres seulement 30. Si vous n’arrivez pas à transférer votre prêt dans ce délai, vous devrez payer une pénalité.
Si vous croyez avoir de bonnes chances de devoir transférer votre prêt hypothécaire, vous voudrez probablement choisir un prêt qui vous accorde le plus de jours possible pour le faire.
Les prêts hypothécaires ne sont pas tous transférables. Les prêts à taux variable pourraient ne pas l’être. Si vous optez pour un prêt hypothécaire à taux variable, vérifiez bien que vous pouvez effectivement le transférer.
Vous n’achèterez probablement pas une maison exactement au même prix, alors assurez-vous de pouvoir « combiner et prolonger ». Combiner et prolonger veut dire emprunter une somme hypothécaire supplémentaire parce que vous achetez une maison plus chère. Encore une fois, ce ne sont pas tous les prêteurs hypothécaires qui le permettent.
Demandez aussi si votre prêt hypothécaire peut être réduit au moment du transfert si vous achetez une maison moins chère.
Charge conventionnelle ou charge collatérale
Une question moins évidente à poser : ce prêt hypothécaire est-il assorti d’une charge conventionnelle ou d’une charge collatérale? Il s’agit de la façon dont le prêt hypothécaire est inscrit sur le titre de propriété.
Une charge collatérale est idéale si vous prévoyez obtenir une marge de crédit hypothécaire. Si ce n’est pas votre intention, une charge collatérale peut toutefois nuire à votre capacité de magasiner un prêt hypothécaire au moment du renouvellement. Vous pourriez devoir payer 800 $ ou 900 $ de votre poche pour passer à un autre prêteur. Votre prêteur actuel le sait, alors il ne vous offrira probablement pas le meilleur taux au renouvellement.
Certains prêteurs n’offrent que des prêts hypothécaires à charge collatérale. Vous ne le saurez pas à moins de le demander. Demandez une preuve écrite qu’il s’agit d’un prêt hypothécaire conventionnel. Comme pour tous les facteurs énumérés ci-dessus, assurez-vous de l’avoir par écrit AVANT de signer tout document d’offre.
À moins que vous sachiez déjà que vous aurez besoin d’une marge de crédit hypothécaire, il est presque toujours logique de choisir un prêt hypothécaire à charge conventionnelle. Vous pourriez obtenir un taux légèrement meilleur auprès d’un prêteur qui utilise une charge collatérale, mais est-ce que ça en vaut la peine si vous devez payer beaucoup de frais plus tard pour changer de prêteur? Probablement pas.
Les prêts à caractéristiques limitées
Les prêts hypothécaires aux taux les plus bas s’accompagnent souvent de nombreuses conditions. En plus d’être souvent assortis d’une charge collatérale, certains comportent une « clause de vente de bonne foi ». Le nom est un peu compliqué, mais vous voudrez bien comprendre ce terme quand vous signerez un prêt hypothécaire.
Une clause de vente de bonne foi signifie que vous ne pouvez rompre votre prêt hypothécaire avec le prêteur que si vous vendez votre maison. Si vous voulez le rompre pour toute autre raison, vous ne pouvez habituellement pas le faire. Par exemple, si vous voulez rompre votre prêt hypothécaire pour passer à un autre prêteur qui offre un meilleur taux au milieu de votre terme, ou si vous voulez refinancer, je suis désolé de vous l’apprendre, mais dans la plupart des cas, c’est impossible. Vous êtes coincé avec votre prêt actuel jusqu’à la fin du terme, à moins de vendre.
Pour certains, les taux plus bas d’un prêt à caractéristiques limitées peuvent être attirants, mais pour la plupart des gens, je trouve qu’il vaut probablement mieux choisir un prêt hypothécaire à un taux légèrement plus élevé, sans cette restriction.
À retenir
Comme on le sait maintenant, bien des facteurs entrent en jeu dans le choix d’un prêt hypothécaire. Les documents peuvent être intimidants, mais ça vaut la peine de prendre le temps de bien les comprendre. Après tout, vous engagez beaucoup de temps et d’argent dans votre maison et votre prêt hypothécaire! Vous ne voulez pas vous retrouver à regretter de ne pas avoir pris le temps de lire les petits caractères.
La solution? Lisez les petits caractères avant de signer les documents. Portez une attention particulière :
- aux caractéristiques limitées : certains prêts hypothécaires à taux bas s’accompagnent de conditions, comme l’obligation d’une charge collatérale ou une clause de vente de bonne foi;
- aux pénalités et aux différences entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable;
- aux options de remboursement anticipé : combien de remboursements anticipés par année les modalités du prêt permettent-elles, et pouvez-vous faire des paiements forfaitaires ou non;
- à la charge conventionnelle ou collatérale, selon que vous prévoyez changer de prêt hypothécaire plus tard ou que vous avez besoin d’une marge de crédit hypothécaire.
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