Une crise du logement se prépare-t-elle au Canada? Comme les moratoires sur les expulsions et les reports de paiements hypothécaires ont déjà pris fin pour 2020, il est possible que bien des Canadiens qui subissent encore les contrecoups des mises à pied liées à la COVID aient du mal à payer leur logement.
Nous avons demandé à six spécialistes du logement de partout au Canada ce que les propriétaires et les locataires peuvent faire pour garder une longueur d’avance. L’objectif : garder leur logement et traverser cette tempête économique jusqu’à l’an prochain.
Nos spécialistes :
- David Stroud, Mortgage Sandbox | Profil Twitter
Fondation et direction générale - Angela Calla, Angela Calla Mortgage Team | Profil Twitter
Spécialiste en courtage hypothécaire, a écrit « The Mortgage Code » - Clayton Jarvis, Canadian Real Estate Wealth | Profil Twitter
Journaliste senior et responsable de l’édition - Paul Taylor, Mortgage Professionals Canada | Profil Twitter
Présidence et direction générale - Ismail Ibrahim, Robins Appleby | Profil Twitter
Juriste - Sean Cooper, Sean Cooper | Profil Twitter
A écrit « Burn Your Mortgage »
Les moratoires sur les expulsions ont pris fin dans la plupart des provinces. Vu l’état de l’économie, bien des locataires devront faire face soit à une énorme facture de loyers en retard, soit à une expulsion immédiate, sans oublier d’éventuels frais de retard.
Que peuvent faire les locataires pour survivre à la fin des moratoires?
David Stroud
Selon Rentals.ca, les loyers d’octobre étaient en baisse de 8 % sur un an. Les locataires qui « disparaissent pendant la nuit » pourraient donc trouver un nouveau logement à un loyer mensuel beaucoup plus bas.
La réponse de David Stroud :
Les locataires devraient négocier une entente de paiement avec leur propriétaire pour rembourser leurs loyers impayés. Chaque province a publié des lignes directrices sur la façon de procéder.
Pour certains locataires, les paiements mensuels supplémentaires pourraient représenter un défi financier important.
Soyons réalistes : certains locataires, surtout ceux qui doivent plusieurs mois de loyer, choisiront un « déménagement de minuit » ou une « fuite nocturne ».
Selon Rentals.ca, les loyers d’octobre étaient en baisse de 8 % sur un an. Les locataires qui « disparaissent pendant la nuit » pourraient donc trouver un nouveau logement à un loyer mensuel beaucoup plus bas.
C’est à leur ancien propriétaire de les poursuivre pour récupérer les loyers impayés, et leur nouveau propriétaire ne saura peut-être pas comment ils ont traité leur logement précédent.
La réponse d’Angela Calla :
Les provinces sont intervenues pour protéger les locataires en interdisant les expulsions pour non-paiement du loyer et en les encourageant à communiquer ouvertement un plan à leur propriétaire. Même si certaines choses peuvent être imposées, travailler ensemble pour trouver des solutions est la meilleure démarche qu’un locataire puisse entreprendre.
De plus, les locataires peuvent commencer par examiner où va leur argent. Nous apprenons tous quelque chose de nouveau ensemble et nous nous adaptons en conséquence pour traverser cette période de changements. La triste réalité, c’est que sept Canadiens sur dix vivent d’une paie à l’autre. Quand on se demande pourquoi du point de vue de la littératie financière, la source du problème, ce sont les bases : établir un budget selon ce qu’on peut se permettre et dépenser selon ses moyens.
Le budget de base devrait toujours prévoir qu’une partie de votre paie soit versée automatiquement dans votre épargne, tout comme les impôts sont prélevés d’office. Notre épargne devrait être fixe, elle aussi. Ensuite, on dépense pour le logement, les loisirs, les vêtements et les autres dépenses. Utiliser cette méthode budgétaire est l’une des choses que nous contrôlons et qui peuvent nous aider à traverser cette période difficile. Si chaque consommateur avait un fonds d’urgence équivalant à six mois de frais de subsistance au moment où surviennent ces événements hors de notre contrôle, nous serions mieux en mesure de traverser ces tempêtes ensemble.
La réponse de Clayton Jarvis :
Un bon locataire ne devrait pas faire face à une expulsion immédiate. Gardez en tête que bien des locataires n’ont pas vu leur revenu perturbé par la COVID-19 et ont pu continuer à payer leur loyer. Ceux qui ont été touchés par la COVID-19 devraient, à ce stade, avoir parlé de leur situation financière à leur propriétaire et en être arrivés à une forme d’entente de remboursement. Aucun propriétaire ne s’attend à ce qu’une personne sans emploi depuis six mois puisse payer d’un coup tous les loyers manqués. L’un des principes de l’investissement immobilier, c’est que si vous avez un bon locataire, vous ne devez pas le laisser partir. Mais si quelqu’un a manqué des paiements de loyer et a refusé de collaborer avec son propriétaire, cette personne ne devrait pas être surprise de se faire expulser.
Ismail Ibrahim
D’un point de vue pratique, les locataires doivent comprendre que la plupart des propriétaires ne veulent pas expulser leurs locataires.
La réponse d’Ismail Ibrahim :
Les locataires doivent négocier des ententes de remboursement équitables avec leur propriétaire.
D’un point de vue juridique, lors d’une audience d’expulsion, la Commission de la location immobilière est tenue d’évaluer si le propriétaire a proposé un plan de remboursement raisonnable lorsque le locataire n’a pas pu payer son loyer en raison de la COVID-19.
D’un point de vue pratique, les locataires doivent comprendre que la plupart des propriétaires ne veulent pas expulser leurs locataires. Une expulsion entraînerait un logement vacant qu’il serait difficile de relouer dans le marché actuel. Le propriétaire se retrouverait alors avec un logement qui ne génère aucun revenu, et sa situation financière ne serait pas meilleure. Les locataires ont donc un levier pour travailler avec leur propriétaire et établir des plans de remboursement raisonnables. Ces plans doivent trouver un équilibre entre le besoin des propriétaires de récupérer les arriérés le plus tôt possible et la capacité des locataires de rembourser ces arriérés tout en ayant assez d’argent pour respecter leurs autres obligations.
La réponse de Sean Cooper :
Si votre revenu a été touché par la COVID-19, la meilleure chose à faire en premier est de faire preuve d’ouverture et d’honnêteté avec votre propriétaire. Expliquez-lui la situation. Dites-lui que vous faites tout votre possible pour payer le loyer à temps. Si vous jouez franc jeu avec votre propriétaire au lieu de l’obliger à vous courir après pour le loyer, il appréciera probablement votre démarche et sera plus disposé à faire preuve de souplesse pour le loyer.
S’il vous est impossible de payer le loyer au complet, au lieu de sauter votre paiement, parlez-en avec votre propriétaire et essayez de convenir d’une entente de paiement qui vous convient à tous les deux.
Vous recevez peut-être la Prestation canadienne d’urgence (PCU). Elle pourrait suffire à couvrir le loyer dans les petites et moyennes villes, où les loyers ont tendance à être beaucoup plus abordables. Cependant, si vous vivez dans une grande ville comme Toronto ou Vancouver, où les loyers ont tendance à être beaucoup plus élevés, les 2 000 $ par mois de la PCU ne suffisent tout simplement pas à payer le loyer et toutes les autres dépenses de la vie. Bien sûr, vous pourriez puiser dans votre fonds d’urgence, mais si vous n’avez pas d’épargne, c’est là que vous allez manquer de liquidités.
Si vous vivez dans une grande ville et que vous n’avez pas les moyens de payer le loyer, proposez un loyer mensuel temporaire que votre propriétaire accepte. Engagez-vous à recommencer à payer le loyer complet et à rembourser l’argent que vous devez une fois votre situation rétablie. Si vous ne pouvez pas payer le loyer parce que vous avez perdu votre emploi en raison de la COVID-19, tenez votre propriétaire au courant de vos démarches de recherche d’emploi ou du moment où votre employeur vous rappellera au travail et où vous pourrez commencer à rembourser le loyer. C’est une période difficile, alors la plupart des propriétaires ont tendance à se montrer compréhensifs, pourvu que ce soit vous qui fassiez les premiers pas, et non l’inverse.
Si vous ne prévoyez pas que votre revenu se rétablisse de sitôt, vous pourriez envisager de déménager dans un logement moins cher. Par exemple, avez-vous vraiment besoin de vivre au centre-ville, surtout quand tous les meilleurs attraits, y compris les restaurants et les gyms, sont fermés? Vous pourriez envisager de déménager en banlieue, où les loyers ont tendance à être plus abordables. Vous pourriez même envisager de quitter complètement la ville si votre emploi le permet. Le déménagement n’a pas à être permanent, mais il vous permettra au moins de régler vos problèmes de liquidités immédiats.
Assurez-vous de bien connaître vos droits. Votre propriétaire ne peut pas simplement vous mettre à la porte. Il doit suivre un processus pour récupérer le loyer dû et vous expulser du logement. Ce processus peut souvent prendre des mois, ce qui vous donne encore plus de temps.
Il existait aussi un report équivalent des paiements hypothécaires pour les propriétaires, qui a pris fin le 30 septembre. Que peuvent faire les propriétaires pris au dépourvu par l’économie de la COVID pour éviter de perdre leur maison?
La réponse de David Stroud :
Essayez de refinancer votre maison sur 35 ans pour réduire vos paiements réguliers. Vous devrez passer par un courtier hypothécaire pour y arriver, parce que la plupart des prêteurs n’offrent pas de prêts hypothécaires sur 35 ans.
Le refinancement n’est peut-être pas une option pour les personnes qui ont un prêt hypothécaire à taux fixe. Rompre leur contrat hypothécaire actuel pourrait entraîner une énorme pénalité. Ces propriétaires devraient demander à leur prêteur actuel s’il offre l’option « combiner et prolonger ». Cette option combine en fait leur taux hypothécaire actuel avec les taux très bas d’aujourd’hui et réduit leurs paiements réguliers.
Si aucune de ces options n’est possible, demandez à un courtier hypothécaire de vous parler des solutions plus créatives qui existent.
La réponse d’Angela Calla :
La bonne nouvelle, c’est que si vous êtes propriétaire, vous avez des options. Heureusement, avec des taux hypothécaires à des creux historiques, communiquer avec un professionnel hypothécaire accrédité peut vous donner accès à des conseils impartiaux. Par exemple, nous savons où nos clients ont leur prêt hypothécaire. Ceux qui font affaire avec les grandes banques ont reçu de façon proactive l’information sur ce que leur prêteur faisait dans le cadre du processus de report hypothécaire et sur la façon d’accéder à ces ressources. Ils savaient donc dès le premier jour comment se protéger et éviter le stress financier. À la fin du programme de report, nous avons aidé et accompagné nos clients pour combiner et prolonger leur prêt hypothécaire (s’ils en avaient la possibilité). Dans la plupart des cas, le paiement supplémentaire qu’ils auraient dû faire à cause du report a été éliminé ou réduit grâce à cette stratégie proactive de gestion hypothécaire.
Un professionnel hypothécaire peut faire le calcul pour voir s’il vaut la peine pour vous de rompre votre prêt hypothécaire. Si vous traversez une période difficile, vous pouvez envisager une deuxième hypothèque. Elle améliorera vos liquidités jusqu’à ce que votre situation se stabilise. Les courtiers hypothécaires indépendants ont accès à des dizaines de banques, de sociétés de fiducie et de prêteurs auxquels on ne peut pas avoir accès autrement. Bon nombre d’entre eux ont des politiques différentes pour évaluer les emprunteurs, ce qui offre plus d’options que n’importe quel prêteur seul. Cela protège aussi le crédit des emprunteurs. Magasiner par soi-même auprès des prêteurs visibles du public ne fait que nuire davantage à la cote et réduit l’accès aux options les moins coûteuses.
Voici donc la raison la plus importante de faire appel à un courtier hypothécaire : les banques ne vous appelleront pas pour vous expliquer comment leur faire gagner moins d’argent. C’est pourquoi, en matière de littératie financière, la personne que vous choisissez pour vous accompagner dans votre parcours hypothécaire fera toute la différence dans votre mode de vie.
La réponse de Clayton Jarvis :
Que votre capacité à faire vos paiements hypothécaires ait été touchée en mars, en juin ou même la semaine dernière, vous devez communiquer avec votre courtier hypothécaire immédiatement. N’attendez pas que les choses s’améliorent, parce qu’elles ont tout autant de chances d’empirer. Reporter votre prêt hypothécaire n’est peut-être pas une option. Mais cela ne veut pas dire que la personne qui connaît votre prêt hypothécaire mieux que quiconque ne peut pas vous aider.
Paul Taylor
Le nombre de titulaires de prêts hypothécaires incapables de respecter leurs obligations après la fin des reports semble assez faible, nettement plus faible que bien des prévisions. Les banques et les autres prêteurs font état d’un rendement grandement amélioré de leurs portefeuilles hypothécaires depuis la mise en place des reports.
La réponse de Paul Taylor :
Le nombre de titulaires de prêts hypothécaires incapables de respecter leurs obligations après la fin des reports semble assez faible, nettement plus faible que bien des prévisions. Les banques et les autres prêteurs font état d’un rendement grandement amélioré de leurs portefeuilles hypothécaires depuis la mise en place des reports.
Il est important de comprendre que le BSIF, l’organisme fédéral de réglementation des banques, a accordé aux banques un allègement de leurs exigences de fonds propres lorsqu’elles offraient ces reports hypothécaires. En temps « normal », les banques devraient déclarer les prêts reportés comme des prêts non productifs. Elles augmentent aussi leurs réserves de fonds propres pour couvrir le risque supplémentaire de créances irrécouvrables; ce n’était pas une exigence pendant la période de report. Il est aussi important de replacer dans son contexte l’anxiété généralisée qui régnait sur le marché en mars et en avril, quand la grande majorité de ces reports ont été demandés. Les centres d’appels des banques ont été submergés par les titulaires de prêts hypothécaires qui tentaient d’obtenir les « vacances hypothécaires de six mois », une expression inexacte reprise dans les médias.
Le volume de demandes était si important qu’en pratique, aucune banque n’avait le temps d’évaluer les ressources de chaque demandeur. Ainsi, toutes les personnes qui ont demandé un report l’ont obtenu. Bien des gens venaient de recevoir l’ordre de travailler de la maison, et le sentiment général de sécurité d’emploi était faible. Beaucoup ont pris le report comme mesure défensive, même si leurs liquidités n’avaient pas changé. À mesure que le télétravail se prolongeait, le sentiment de sécurité d’emploi s’est aussi renforcé. Bien des personnes qui avaient obtenu un report ont recommencé volontairement à faire leurs paiements. La grande majorité des personnes qui ont perdu leur emploi étaient locataires, et non titulaires d’un prêt hypothécaire. Cela influera aussi sur les répercussions réelles de la fin des reports.
Même si l’on s’attend à ce que très peu de personnes aient besoin d’un allègement hypothécaire continu après la période de report, l’industrie prévoit aider dans la mesure du possible. Les assureurs hypothécaires ont accepté de soutenir les banques et les prêteurs qu’ils assurent. Ce soutien pourrait prendre la forme de prolongations de la période d’amortissement, de périodes de report supplémentaires accordées selon des critères de besoin beaucoup plus stricts ou, dans certains cas, de paiements d’intérêts seulement pendant des périodes limitées. Bref, les saisies coûtent cher à administrer. Toutes les banques préfèrent voir un emprunteur redevenir en règle. Reprendre possession d’une propriété n’est idéal pour aucune des parties. Tous les efforts seront faits au cas par cas pour soutenir les emprunteurs après la période de report.
Sean Cooper
Si vous ne pouvez pas faire le paiement hypothécaire complet, proposez une autre entente à votre prêteur hypothécaire.
La réponse de Sean Cooper :
Si votre revenu a été touché par la pandémie, faites comme les locataires : soyez honnête avec votre prêteur hypothécaire. Informez-le sans tarder. Nous vivons une période sans précédent. Les prêteurs sont plus disposés à trouver une solution qui fonctionne si vous jouez cartes sur table. Si vous essayez de cacher des choses à votre prêteur, c’est là qu’il risque de faire preuve de moins de compassion et de souplesse.
Si vous ne pouvez pas faire le paiement hypothécaire complet, proposez une autre entente à votre prêteur hypothécaire. Encore une fois, la PCU pourrait suffire à faire vos paiements hypothécaires, mais peut-être pas. Surtout si vous êtes dans un marché immobilier cher comme Toronto ou Vancouver, même si vous puisez dans votre fonds d’urgence.
Votre prêteur pourrait accepter de reporter vos paiements hypothécaires. Il pourrait aussi allonger la période d’amortissement pour réduire vos paiements. La dernière chose que votre prêteur veut faire, c’est saisir votre maison. La saisie d’une maison est un processus long et coûteux. Il est beaucoup plus simple pour votre prêteur de convenir d’une entente de paiement avec vous. Ne perdez pas cela de vue.
Il existe aussi des programmes d’allègement des paiements hypothécaires qui peuvent vous aider. Renseignez-vous à leur sujet. Si vous avez un courtier hypothécaire, ce serait une bonne idée de communiquer avec lui. Un courtier hypothécaire devrait bien connaître ces programmes. Il pourrait aussi trouver une solution hypothécaire temporaire à laquelle vous n’aviez même pas pensé pour vous aider à traverser cette période difficile sans perdre votre maison.
Si vous ne pensez pas vous remettre sur pied de sitôt, il est peut-être temps d’envisager de vendre votre maison. Mais avant, vous voudrez épuiser toutes les autres possibilités. Cela dit, vendre votre maison vous offre au moins une porte de sortie. Si vous pouvez la vendre et qu’il vous reste assez d’argent pour rembourser votre prêteur, cela devrait vous aider financièrement. Vous pourriez ensuite louer un logement ou emménager chez des proches jusqu’à ce que votre situation financière soit rétablie.
Que pourraient faire autrement les gouvernements fédéral et provinciaux pour aider les propriétaires occupants et les locataires sans nuire aux propriétaires-bailleurs et aux prêteurs?
Réponse de David Stroud :
Les vaccins ne seront pas largement disponibles avant le milieu de 2021; bien des entreprises ne survivront pas jusque-là. Après la réouverture de l’économie, il faudra du temps pour qu’une nouvelle vague d’entreprises ouvre ses portes et crée de nouveaux emplois.
Pour combler l’écart, le gouvernement fédéral devrait prolonger les prestations d’assurance-emploi jusqu’à la fin de 2021.
Les gouvernements provinciaux et municipaux devraient mettre au point un nouveau système simple, rapide et facile pour démarrer une entreprise. Ce système devrait inclure l’obtention des approbations nécessaires auprès des divers ordres de gouvernement et ministères. Ils pourraient envisager des façons de réduire la « paperasserie » et, peut-être, d’exempter les nouvelles entreprises de certains frais pendant les 12 premiers mois suivant la réouverture de l’économie.
Angela Calla
Nous devons tous nous adapter au changement et faire des choix. L’expérience montre ce que vous pensez de la responsabilité personnelle. C’est votre conception du rôle réel de notre gouvernement qui façonnera votre opinion.
Réponse d’Angela Calla :
Au contraire, le gouvernement a agi assez rapidement : il a travaillé vite et distribué beaucoup d’argent. Il a mis en place des programmes d’aide au loyer, des prêts aux entreprises, la PCU et bien d’autres ressources. Ces dépenses du gouvernement sont préoccupantes dans une certaine mesure. Bien sûr, certaines personnes ont été durement touchées. Mais au bout du compte, cela se résume à deux types de personnes : celles qui prennent et celles qui se débrouillent par elles-mêmes. J’ai vu les deux extrêmes.
Nous devons tous nous adapter au changement et faire des choix. L’expérience montre ce que vous pensez de la responsabilité personnelle. C’est votre conception du rôle réel de notre gouvernement qui façonnera votre opinion.
Réponse de Clayton Jarvis :
À ce stade, je doute qu’ils puissent faire beaucoup plus. Le gouvernement fédéral a déjà dépensé des centaines de milliards de dollars pour soutenir l’économie. Faire des paiements directs aux propriétaires pourrait être une option de rêve, mais ça n’arrivera pas. Les prestations d’assurance-emploi récemment bonifiées devraient aider les gens à payer leur loyer. Les provinces ont fait ce qu’elles pouvaient avec les moratoires sur les expulsions. Pourtant, selon bien des investisseurs immobiliers à qui j’ai parlé, les moratoires ont permis à de mauvais locataires d’échapper au paiement du loyer, même si leur revenu était resté intact. C’est pourquoi je ne pense pas que la plupart des propriétaires soient très chauds à l’idée de nouveaux moratoires.
Réponse d’Ismail Ibrahim :
Pour ce qui est de l’aide aux propriétaires et aux locataires, le gouvernement provincial s’est jusqu’ici concentré sur un moratoire sur les expulsions et un gel des loyers, et aucune de ces mesures n’a réparti équitablement le fardeau entre les propriétaires et les locataires.
Les moratoires sur les expulsions ont protégé les locataires contre l’expulsion pendant la crise, mais aucune aide équivalente n’a été offerte aux propriétaires résidentiels. Par conséquent, bien des propriétaires résidentiels ont porté le fardeau de la crise de la COVID-19. Ils ne recevaient pas de loyers, mais devaient quand même respecter leurs obligations. Ils devaient assurer l’entretien et les réparations des logements tout en payant leur propre prêt hypothécaire.
L’Ontario a aussi imposé un gel des loyers, qui protège les locataires qui ne seront pas expulsés. On peut supposer qu’il s’agit des locataires qui n’ont pas été touchés par la crise de la COVID-19 et qui paient donc leur loyer. On voit mal pourquoi ces locataires devraient être protégés aux dépens des propriétaires. Ce sont les propriétaires, qui subissent déjà des pressions financières parce que des locataires ne paient pas leur loyer, qui en subiront le plus les conséquences.
Une initiative législative qui pourrait aider serait de fournir des lignes directrices pour les ententes de remboursement. Il y a souvent un déséquilibre des forces entre propriétaires et locataires lorsqu’ils négocient des ententes de remboursement, puisque les propriétaires ont plus d’expérience de ces négociations. Ces lignes directrices viseraient à aider les deux parties à conclure des ententes équitables.
Réponse de Sean Cooper :
Je pense que le gouvernement a fait de son mieux dans les circonstances. Le déploiement du programme d’aide au loyer commercial a été assez cahoteux. Mais dans l’ensemble, le déploiement des programmes d’aide au loyer résidentiel et d’allègement des paiements hypothécaires résidentiels s’est plutôt bien passé.
Je pense simplement qu’une meilleure communication au sujet des mesures temporaires mises en place aiderait. Beaucoup de gens étaient confus et ne comprenaient pas les règles quand elles ont été annoncées. Des explications plus claires auraient pu éviter une bonne partie de la frustration qu’on a vue au début.
Quand un locataire ne peut pas payer son loyer, cela touche les propriétaires, surtout ceux qui ont un prêt hypothécaire. Des mesures ciblées pour les propriétaires qui se retrouvent dans cette situation pourraient aider. Ce serait un bon début, mais dans l’ensemble, je pense que le gouvernement a vu juste la plupart du temps.
Je pense que le gouvernement doit envisager de rétablir certaines de ces mesures d’aide. Avec la deuxième vague qui déferle et certaines villes comme Toronto en confinement, je pense qu’il est crucial d’offrir de l’aide une deuxième fois à ceux qui en ont le plus besoin.
Quel est le risque que nous connaissions un autre effondrement du marché immobilier maintenant que les reports de paiements hypothécaires et le moratoire sur les expulsions ont pris fin?
David Stroud :
Les corrections du marché immobilier coïncident souvent avec les récessions et la hausse du chômage. C’est arrivé au début des années 1980, au début des années 1990, lors de l’éclatement de la bulle technologique en 2001 et pendant la crise financière de 2008. Historiquement, il faut environ de deux à dix ans pour que la valeur des maisons retrouve son sommet d’avant la correction. Parfois, il faut plus de temps.
Chaque récession a touché différemment la valeur des maisons dans chaque région du Canada. La récession du début des années 1980 a frappé le plus durement le marché immobilier de Vancouver. Toronto a encaissé le gros de la récession des années 1990, et la crise financière de 2008 a frappé particulièrement fort l’Alberta.
Par exemple, la valeur de référence d’une maison à Edmonton est encore inférieure au sommet atteint en 2007.
Aujourd’hui, la valeur des maisons atteint des records dans la plupart des marchés, et les programmes de soutien gouvernementaux ont protégé bien des ménages canadiens de la récession. Les gouvernements ont peut-être enfin mis au point les outils économiques nécessaires pour protéger complètement le marché immobilier des récessions. Mais avec la deuxième vague d’infections qui bat son plein et les vaccins qui attendent encore d’être approuvés, il est trop tôt pour dire si cette fois-ci sera différente.
Dans ce contexte, les villes canadiennes où le taux de chômage est élevé sont les plus à risque. Edmonton, Toronto, Calgary et Vancouver présentent un risque de correction plus élevé. Ottawa, Victoria et la ville de Québec semblent présenter un risque plus faible, peut-être en raison d’une forte concentration de fonctionnaires.
Angela Calla :
Même une pandémie ne peut pas ralentir les acheteurs. À l’échelle mondiale, nous sommes l’un des endroits les plus recherchés, en raison de notre topographie, de notre géographie, de notre qualité de vie, de nos excellents soins de santé et de notre éducation. Nous vivons en sécurité, sans guerre, dans des milieux où nos communautés cherchent à s’entraider de toutes les façons possibles. Je n’arrive pas à imaginer que quoi que ce soit puisse arrêter cette crise. Elle a surtout montré que les gens sont résilients. Et avec le bon état d’esprit, nous trouverons toujours un moyen d’aller de l’avant. Il ne faut jamais dire jamais : l’avenir reste à écrire, mais nous pouvons nous concentrer sur l’essentiel, c’est-à-dire surveiller nos dépenses.
Clayton Jarvis
Si ce n’est pas encore arrivé en Alberta ou à Terre-Neuve, pourquoi est-ce que ça arriverait dans l’une des provinces dont l’économie fonctionne vraiment?
Clayton Jarvis :
Aucun. Pour que les prix des maisons s’effondrent, il faudrait une explosion colossale de l’offre. Une explosion si extrême qu’un nombre suffisant de propriétaires dans un marché donné devraient tous vendre leur maison (à perte) en même temps. Où, au Canada, cela pourrait-il arriver? Si ce n’est pas encore arrivé en Alberta ou à Terre-Neuve, pourquoi est-ce que ça arriverait dans l’une des provinces dont l’économie fonctionne vraiment?
Paul Taylor :
Je ne crois pas que ce soit très probable. Les récentes annonces sur la disponibilité des vaccins laissent présager un retour aux niveaux d’immigration habituels. Les personnes nouvellement arrivées au Canada ont besoin d’un endroit où vivre, et le retour de la demande de logements à ses niveaux historiques devrait facilement compenser les quelques familles malchanceuses qui pourraient devoir vendre leur propriété. Je ne pense pas qu’il y aura, à l’échelle nationale, des hausses de l’offre suffisantes pour entraîner une baisse importante des prix. Cela dit, les marchés et les circonstances varient d’une région à l’autre, donc des effets négatifs sont possibles à certains endroits.
Ismail Ibrahim :
Il est difficile d’évaluer les répercussions futures. Nous savons que le revenu moyen des ménages locataires en Ontario représente environ la moitié de celui des ménages propriétaires : 47 729 $ contre 101 254 $, selon le recensement de 2016. Si la reprise après la COVID prend la forme de la courbe en « K » que bien des gens ont prédite, certains se rétabliront rapidement, tandis que d’autres continueront d’éprouver des difficultés, et ce sont les personnes à faible revenu qui se rétabliront le plus lentement. Il y aura donc des répercussions sur le marché locatif. Au total, les locataires paient environ 1 milliard de dollars de loyer par mois en Ontario. Les répercussions pourraient donc être importantes.
Sean Cooper :
Je n’aime pas parler du marché immobilier comme d’un tout. Il est très régional. Il peut varier beaucoup d’une province à l’autre, d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre.
Tout dépend vraiment de l’endroit où vous vivez au Canada. Par exemple, la pandémie de COVID-19 a vraiment fait mal aux gens en Alberta. Non seulement le secteur des ressources a mangé une raclée, mais la COVID-19 a aussi touché l’ensemble de l’économie. Comme l’économie ne tourne pas à plein régime, la demande de biens immobiliers a baissé. C’est pourquoi on y observe une correction des prix.
Par contre, si on regarde un endroit comme Toronto, le marché immobilier est encore vigoureux. Toronto a connu un nombre record de ventes de maisons en 2020. Certains segments du marché immobilier s’en sont mieux tirés que d’autres. Le prix des maisons unifamiliales a augmenté d’une année à l’autre. Par contre, les condos du centre-ville de Toronto ont connu une année difficile. Personne ne veut en acheter en ce moment, puisque les gens peuvent travailler à distance. Et la plupart des attraits qui faisaient du centre-ville de Toronto un endroit animé sont temporairement fermés pendant la COVID.
Je ne pense pas qu’un effondrement du marché immobilier soit très probable. Cela dépend en grande partie de la vitesse à laquelle l’économie canadienne se remettra de la COVID-19. Si la grande majorité de notre population est vaccinée d’ici septembre 2021, comme l’a promis le premier ministre, je pense que nous serons en assez bonne posture par rapport à d’autres pays. Cependant, si la campagne de vaccination ne se passe pas bien et que la COVID reste parmi nous plus longtemps que prévu, c’est là que je pense qu’on pourrait voir des effets sur le marché immobilier dans certaines régions du pays.
Mais je pense qu’une correction généralisée du marché immobilier est peu probable. Il semble que nous ayons traversé le pire de la pandémie de coronavirus. Si nous réussissons à passer l’hiver, je pense que le marché immobilier sera en assez bonne santé au printemps. Je ne m’attends pas à ce que 2021 soit une aussi bonne année que 2020 pour les ventes de maisons. Je m’attends quand même à une année correcte dans l’ensemble.
Quant aux locataires, je pense qu’on verra certainement quelques expulsions, mais que le pire est passé. À moins que l’argent du gouvernement s’épuise et que des programmes comme la PCU prennent fin, je pense que les locataires s’en tireront bien pour la plupart. Si vous suivez les conseils mentionnés plus haut, tout devrait bien aller.
C’est le moment de mettre de l’ordre dans vos finances. Communiquez avec nous dès aujourd’hui pour parler de conseil en crédit et d’autres solutions de désendettement qui peuvent vous mettre sur la voie d’une vie sans dettes.