Vous est-il déjà arrivé, à un barbecue, d’entendre parler de l’excellent taux hypothécaire obtenu par vos voisins et de vous demander pourquoi vous n’avez pas droit au même taux? Plusieurs facteurs influencent la façon dont les prêteurs établissent leurs taux hypothécaires. Bien sûr, c’est différent pour chaque personne. Dans cet article, nous examinerons chacun des facteurs qui influencent le montant que vous paierez au moment de choisir un prêt hypothécaire.
Prêt assuré, assurable ou non assurable
On parle de prêt hypothécaire assuré lorsque vous contractez un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de moins de 20 % du prix de la propriété. Dans ce cas, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci protège le prêteur si vous ne remboursez pas votre prêt.
C’est pourquoi les prêts hypothécaires assurés ont presque toujours les taux les plus bas. L’assurance prêt hypothécaire augmente le coût d’emprunt, mais si elle vous aide à acheter une maison plus tôt, elle en vaut la peine dans bien des cas.
Vous avez probablement entendu parler des prêts hypothécaires conventionnels. Un prêt hypothécaire assurable est un prêt conventionnel qui respecte toutes les lignes directrices de l’assureur hypothécaire. Cela veut dire qu’il vise une maison dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars et que sa période d’amortissement est de 25 ans ou moins.
C’est votre prêteur hypothécaire qui paie l’assurance prêt hypothécaire pour vous. C’est pourquoi le taux a tendance à être un peu plus élevé que celui des prêts hypothécaires assurés.
Le dernier type de prêt hypothécaire est le prêt non assurable. Les prêts hypothécaires non assurables sont des prêts conventionnels qui ne respectent pas les lignes directrices de l’assureur. Ils servent surtout à l’achat d’une maison dont le prix est de 1 million de dollars ou plus, aux prêts dont la période d’amortissement dépasse 25 ans (amortissement sur 30 ans) et aux refinancements hypothécaires. Les prêts hypothécaires non assurables ont tendance à avoir des taux plus élevés parce qu’ils représentent le plus grand risque pour les prêteurs.
Résidence principale ou propriété locative
Une résidence principale est une propriété que vous allez habiter, alors qu’une propriété locative est une propriété que vous n’habitez pas et que vous louez plutôt entièrement à des locataires.
Il est presque toujours moins cher d’emprunter pour une résidence principale que pour une propriété locative, et c’est tout à fait logique. Si vous éprouviez des difficultés financières et que vous ne pouviez faire les paiements hypothécaires que sur une seule propriété, laquelle choisiriez-vous?
Je pense que pour presque tout le monde, ce serait la résidence principale. Le bien-être de notre famille passerait avant tout. Les prêteurs hypothécaires le savent, et c’est pourquoi les propriétés locatives ont tendance à avoir des taux légèrement plus élevés.
Le montant du prêt hypothécaire
À l’exception des prêts hypothécaires assurés, de manière générale, plus votre prêt est petit par rapport au prix d’achat ou à la valeur marchande de votre maison, meilleur sera votre taux.
Il y a un calcul que les prêteurs adorent faire pour le déterminer. C’est ce qu’on appelle le ratio prêt-valeur. Le ratio prêt-valeur se calcule en divisant le montant du prêt hypothécaire par le prix d’achat ou la valeur marchande de votre maison. Par exemple, si vous contractez un prêt hypothécaire de 300 000 $ pour une propriété que vous achetez 500 000 $, votre ratio prêt-valeur serait de 60 % (300 000 $ / 500 000 $ = 60 %).
De manière générale, les prêts hypothécaires dont le ratio prêt-valeur est de 65 % ou moins ont tendance à obtenir les meilleurs taux. Vous pouvez parfois obtenir un taux aussi avantageux que celui d’un prêt assuré. C’est ce que vous devriez viser si vous voulez le meilleur taux hypothécaire possible.
Taux hypothécaire fixe ou variable
Au départ, les prêts hypothécaires à taux variable ont tendance à être moins chers que ceux à taux fixe. Toutefois, cela ne veut pas dire que ça restera ainsi. Le taux des prêts hypothécaires à taux variable est établi en fonction du taux préférentiel, plus ou moins un écart. Par exemple, si le taux préférentiel était de 2,45 % et que votre prêt hypothécaire était au taux préférentiel moins 0,50 %, votre taux hypothécaire serait de 1,95 %.
Cependant, si le taux préférentiel augmentait de 0,25 %, votre nouveau taux hypothécaire serait de 2,20 %. Si vous pensez que le taux préférentiel restera stable ou baissera, c’est là qu’un prêt hypothécaire à taux variable peut être logique. Par contre, si vous croyez que les taux vont augmenter, il vaut probablement mieux éviter un prêt à taux variable.
Avec un prêt hypothécaire à taux fixe, votre paiement et votre taux sont fixes, c’est-à-dire qu’ils restent les mêmes pendant toute la durée du terme. C’est pourquoi les prêteurs hypothécaires ont tendance à exiger une prime sur le taux. Si les taux fixes sont beaucoup plus élevés que les taux variables, vous devrez décider si la prime pour bloquer votre taux en vaut la peine ou s’il vaut mieux tenter votre chance avec un taux variable.
La cote de crédit
Vous n’avez pas besoin d’une cote de crédit parfaite pour être admissible à un prêt hypothécaire. En général, pour obtenir les meilleurs taux hypothécaires, les prêteurs veulent que votre cote de crédit soit de 680 ou plus. Une cote de crédit d’au moins 680 est considérée comme bonne aux yeux du prêteur.
Si vous voulez connaître votre cote de crédit, vous pouvez demander une copie gratuite de votre dossier de crédit pour consulter vos antécédents de crédit. Même si votre cote n’y figurera pas, vous pourrez voir vos antécédents de paiement, soit le facteur le plus important qu’utilisent les agences d’évaluation du crédit pour calculer votre cote. Si vous voyez des inexactitudes, vous pouvez prendre les mesures nécessaires pour les faire corriger, afin de ne pas avoir de problèmes plus tard au moment de faire approuver un prêt hypothécaire.
Autres facteurs qui influencent la façon dont les prêteurs établissent les taux hypothécaires
Comme si ce n’était pas assez, voici d’autres facteurs qui influencent l’établissement des taux hypothécaires.
- S’il s’agit d’un achat, d’un transfert ou d’un refinancement. En général, les achats ont tendance à obtenir les taux les plus bas, suivis des transferts, puis des refinancements.
- La durée du terme influence aussi le taux. Les taux hypothécaires seront différents selon que vous signez pour un terme d’un an ou de cinq ans.
- L’endroit où vous obtenez votre prêt hypothécaire compte aussi. Le fait de passer par un courtier hypothécaire, une banque ou une coopérative de crédit peut avoir une incidence sur le taux que vous obtenez. En général, les courtiers ont tendance à offrir les options hypothécaires les plus concurrentielles.
Conclusion
Comme vous pouvez le constater, beaucoup de facteurs influencent la façon dont les prêteurs établissent les taux hypothécaires. Certains de ces éléments vous semblent confus? Communiquez avec nos bureaux dès aujourd’hui et nous pourrons vous guider tout au long du processus.