L’immobilier demeure l’un des meilleurs placements au Canada, même en 2021. Avec toutes les formes de placement possibles, l’immobilier permet de choisir le niveau de risque avec lequel on est à l’aise. Par exemple, une personne qui a une faible tolérance au risque pourrait louer une chambre dans sa résidence principale plutôt que d’acheter de nouvelles propriétés à louer.
Même si c’est un placement lucratif, l’immobilier est aussi exigeant sur le plan financier. Entre le nouveau prêt hypothécaire, les frais d’intérêt, les primes d’assurance, les coûts d’entretien, les taxes, les frais juridiques et les services publics, il est facile de sentir la pression financière. Sans parler de la somme qu’il faut aujourd’hui pour la mise de fonds sur une maison au Canada.
Heureusement, les investisseurs immobiliers ont droit à certaines déductions fiscales, qu’ils peuvent inscrire sur le formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.
Puis-je déduire mes paiements hypothécaires de mon revenu?
La réponse courte est non. Vous ne pouvez pas déduire la partie capital de vos paiements hypothécaires de votre revenu, que votre propriété soit votre résidence principale ou un immeuble locatif. Par contre, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires si ces intérêts proviennent de l’argent emprunté pour acheter ou améliorer votre immeuble locatif. Cela comprend les intérêts hypothécaires. Il est toutefois important de noter que vous ne pouvez pas déduire les intérêts de votre prêt hypothécaire sur votre résidence principale.
Quelles autres dépenses liées à un immeuble de placement puis-je déduire?
Malgré les exigences financières d’un immeuble locatif, vous pouvez déduire bon nombre de ces dépenses dans votre déclaration de revenus.
La publicité
Pour trouver des locataires, vous pourriez faire appel à des services de publicité. Les journaux, les stations de télévision et de radio canadiennes et les sites d’annonces d’appartements peuvent exiger des frais pour annoncer votre propriété, et vous pouvez les déduire. Vous pouvez aussi déduire les frais d’intermédiaire d’un agent immobilier, qui correspondent souvent à un mois de loyer de votre logement.
L’assurance
Vous pouvez déduire le plein montant des primes d’assurance de votre immeuble locatif, mais seulement pour l’année en cours. Si vous tirez un revenu de location d’une chambre dans votre résidence principale, vous pouvez déduire une partie de votre prime d’assurance à titre de dépense déductible.
Les frais de gestion, d’administration, de réparation et les honoraires professionnels
Tous ces frais liés à votre immeuble locatif peuvent être déduits. Si vous décidez de payer une personne d’entretien ou un concierge pour s’occuper de votre propriété et la gérer, vous pouvez déduire ces dépenses. Cela comprend aussi les salaires et traitements des employés. Par contre, vous ne pouvez pas déduire ces dépenses si vous fournissez vous-même ces services.
Aux fins de l’impôt, vous pouvez toutefois déduire le coût d’une réparation faite vous-même, mais seulement pour le coût des matériaux, comme un nouveau ventilateur ou des ampoules.
Les honoraires professionnels comprennent les frais juridiques que vous pourriez payer pour :
- Acheter un immeuble locatif
- Intenter une action en justice contre un locataire pour percevoir le loyer
- Rédiger un bail
Vous pouvez aussi déduire les honoraires d’un comptable si vous avez besoin d’aide pour produire votre déclaration de revenus.
L’impôt foncier
L’impôt foncier peut vous coûter des milliers de dollars par année, surtout si vous vivez dans une grande ville comme Toronto. Heureusement, vous pouvez déduire l’impôt foncier de votre immeuble locatif, mais seulement pour la période où il était disponible à la location. Par exemple, vous ne pouvez pas déduire l’impôt foncier pour une période où vous habitiez dans la propriété.
Les frais de déplacement
Si votre immeuble locatif se trouve dans une autre ville que votre résidence principale, vous pouvez déduire les frais de déplacement engagés pour vous y rendre. Attention toutefois : vous ne pouvez pas déduire les frais de déplacement à des fins personnelles. Donc, si vous déduisez des frais d’essence, assurez-vous que cette essence a servi uniquement à vous rendre à votre immeuble locatif.
Les services publics
Si votre bail précise que c’est vous qui payez les services publics, vous pouvez déduire ces frais de votre revenu. Cela comprend le gaz, l’électricité et le chauffage.
Qu’en est-il des dépenses en capital et des gains en capital?
Les dépenses en capital sont les coûts des rénovations ou d’autres travaux qui procurent un avantage à long terme à votre immeuble locatif. En voici quelques exemples :
- Des rénovations pour installer des comptoirs de granit haut de gamme dans votre cuisine
- Des meubles pour louer la propriété meublée
Vous ne pouvez pas déduire le plein montant de ces achats, mais vous pouvez les déduire au fil du temps dans le cadre de votre déduction pour amortissement. Cette déduction correspond au coût global de la dépréciation des biens et comprend aussi l’impôt sur les gains en capital.
Quelles dépenses liées à un immeuble locatif ne sont pas déductibles?
Quand vous déduisez vos dépenses de location pendant la période des impôts, évitez de déduire les dépenses suivantes :
- La partie capital des paiements hypothécaires
- Les droits de mutation immobilière
- Les pénalités fiscales
- Votre propre main-d’œuvre
- La partie personnelle des dépenses
Consultez la page Web du gouvernement du Canada pour en savoir plus sur les dépenses que vous ne pouvez pas déduire.
En conclusion
Vous vous demandez encore si votre prêt hypothécaire peut être déduit de vos revenus de location? Être propriétaire bailleur n’est pas facile, et les exigences financières sont stressantes. Toutefois, avec une bonne planification et une bonne connaissance des règles fiscales, les déductions d’impôt sur le revenu peuvent vous apporter un certain soulagement. Si vous voulez investir dans l’immobilier, mais que vous avez du mal avec vos dettes, parlez dès aujourd’hui à l’un de nos conseillers.