Acheter une maison au Canada coûte cher ces temps-ci, surtout dans les marchés immobiliers les plus chers du pays. La bonne nouvelle, c’est que de l’aide s’en vient. Si vous achetez une première propriété à Toronto, à Vancouver ou à Victoria, il sera bientôt plus facile d’être admissible grâce aux changements apportés à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP).
Qu’est-ce que l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?
L’Incitatif à l’achat d’une première propriété est un programme national que le gouvernement fédéral a lancé en septembre 2019. L’IAPP visait à aider des milliers de Canadiens à s’offrir une première propriété, alors qu’ils n’auraient pas pu acheter une maison autrement. Tant que vous êtes admissible à titre d’acheteur d’une première propriété en vertu du programme, vous pouvez y participer.
Il y a certaines choses à savoir. Même si l’IAPP est un prêt sans intérêt, vous devrez le rembourser à un moment donné. Vous aurez 25 ans pour le rembourser, ou jusqu’à la vente de votre maison, selon la première éventualité.
Il est important de ne pas confondre le Régime d’accession à la propriété (RAP) et l’IAPP. Ce sont deux programmes différents. Contrairement au RAP, vous n’avez pas à rembourser l’IAPP par versements. Comme mentionné, il s’agit d’un prêt sans intérêt.
Vous n’avez aucun paiement à faire avant de vendre votre maison ou d’y avoir habité pendant 25 ans.
Les changements apportés à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété
L’Énoncé économique de l’automne du gouvernement fédéral portait en grande partie sur la pandémie de coronavirus en cours. Mais ce n’était pas son seul sujet.
Le gouvernement y a inclus un ajustement à l’IAPP pour faciliter l’admissibilité. Ces changements avaient d’abord été annoncés à l’automne 2019, mais bien des choses ont été retardées à cause de la COVID-19. L’IAPP remanié devrait enfin entrer en vigueur au printemps 2021.
Voici un résumé des changements.
La formule d’admissibilité
À l’origine, le prix d’achat maximal permis par l’Incitatif à l’achat d’une première propriété correspondait à quatre fois le revenu du ménage de l’emprunteur. Ce plafond passe à quatre fois et demie le revenu de l’emprunteur, ce qui augmente le prix d’achat maximal qu’un acheteur d’une première propriété peut se permettre avec l’IAPP.
Le revenu maximal
Pour tenir compte du fait qu’il faut un revenu plus élevé pour arriver dans les villes où le coût de la vie est plus élevé, comme Toronto, Vancouver et Victoria, le revenu maximal pour participer à l’IAPP a été augmenté. Le revenu maximal du ménage est passé de 120 000 $ à 150 000 $.
Le prix d’achat maximal
Grâce à la nouvelle formule d’admissibilité et au nouveau revenu maximal, le prix d’achat maximal qu’on peut se permettre avec l’IAPP est passé de 505 000 $ à 722 000 $ à Toronto, à Vancouver et à Victoria. Il s’agit d’une hausse considérable de 217 000 $ du prix d’achat maximal dans ces marchés. Ce n’est certainement pas une goutte d’eau dans l’océan.
Les changements devraient accroître la participation au programme d’Incitatif à l’achat d’une première propriété
En ajustant ces règles, le gouvernement fédéral s’attend à ce que 20 000 acheteurs canadiens d’une première propriété de plus participent à l’IAPP et en profitent. Ce serait un changement bienvenu. Dire que l’Incitatif à l’achat d’une première propriété a été une déception serait un euphémisme.
Depuis son lancement en 2019, l’IAPP a eu du mal à trouver sa place sur le marché. En septembre 2020, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), qui administre le programme, avait reçu moins de 10 000 demandes, représentant moins de 175 millions de dollars en prêts hypothécaires avec participation.
On est bien loin des prévisions de la SCHL. Au départ, la SCHL avait réservé 1,25 milliard de dollars pour le programme, à distribuer sur trois ans. L’objectif était d’aider 100 000 acheteurs d’une première propriété au cours de cette période.
Des prêts sans intérêt
Dans le cadre de l’IAPP, les acheteurs d’une première propriété qui présentent une demande et sont admissibles reçoivent un prêt sans intérêt à utiliser pour leur mise de fonds. Les personnes qui achètent une propriété existante reçoivent jusqu’à 5 % du prix d’achat, tandis que celles qui achètent une propriété neuve reçoivent jusqu’à 10 % du prix d’achat. L’Incitatif doit être remboursé dans un délai de 25 ans : le gouvernement profite de toute hausse de valeur de la propriété, ou partage la perte si sa valeur diminue.
Si l’on regarde le succès de l’IAPP au Canada par région, c’est au Québec que le programme est le plus populaire, avec un peu moins de 4 000 demandes reçues en septembre 2020. Cela représente 63,4 millions de dollars en participation, dont 49,3 millions de dollars provenaient du programme.
L’Alberta arrive au deuxième rang avec près de 2 600 demandes, ce qui représente 60,8 millions de dollars en prêts hypothécaires. Pendant ce temps, dans les provinces où l’immobilier coûte le plus cher au Canada, l’Ontario et la Colombie-Britannique, seulement environ 740 acheteurs d’une première propriété ont présenté une demande en Ontario, pour des prêts hypothécaires totalisant à peine 13,6 millions de dollars. En comparaison, seulement environ 325 personnes ont présenté une demande en Colombie-Britannique, pour 5,9 millions de dollars en prêts hypothécaires.
Les résultats décevants en Colombie-Britannique et en Ontario illustrent bien les problèmes du programme que les derniers changements de règles cherchent à corriger. Avant ces changements, le programme d’IAPP était trop restrictif pour aider la grande majorité des acheteurs dans les grandes villes de l’Ontario et de la Colombie-Britannique. En fait, vous pouviez même avoir droit à un budget d’achat moins élevé en achetant une maison dans ces marchés avec l’Incitatif que sans lui.
Un prix d’achat de 505 000 $ peut être raisonnable en Saskatchewan ou dans les Maritimes. Mais vous auriez bien du mal à trouver une propriété convenable à moins de 500 000 $ à Toronto, à Vancouver ou à Victoria, ce qui rendait l’ancien programme pratiquement inutile dans ces marchés. Les seules options à votre portée auraient été un condo grand comme une boîte à chaussures de moins de 500 pieds carrés, ou un condo dans un quartier peu recherché avec une faible valeur de revente. Je comprends pourquoi la plupart des acheteurs d’une première propriété ont complètement laissé tomber l’IAPP dans ces marchés.
Conclusion
Même si les ajustements apportés à l’IAPP ne régleront pas du jour au lendemain le manque de logements abordables à Toronto, à Vancouver et à Victoria, c’est un bon début. Les nouvelles règles permettront vraiment aux acheteurs de ces marchés de s’offrir une première maison assez convenable. Ils devront quand même réussir le test de résistance hypothécaire. Par contre, ils ne seront plus limités par le plafond de prix d’achat anormalement bas de 505 000 $ qui s’appliquait auparavant au programme.
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