Vous comptez acheter votre première maison bientôt? Vous avez peut-être entendu parler de l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP). L’IAPP est un programme gouvernemental conçu pour aider les personnes qui achètent une maison pour la première fois. Dans cet article, nous verrons en quoi consiste le programme, qui y est admissible, comment il fonctionne, ainsi que ses avantages et ses inconvénients.
Qu’est-ce que l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?
L’IAPP est un programme national lancé par le gouvernement fédéral en septembre 2019. Le programme vise à aider des milliers de familles canadiennes à acheter leur première maison. Toute personne qui achète une première propriété et qui est admissible au programme peut recevoir un incitatif de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
Vous pourriez avoir droit à un incitatif de 5 % qui s’ajoute à votre mise de fonds si vous achetez une maison existante, ou à un incitatif de 5 ou 10 % qui s’ajoute à votre mise de fonds pour une maison neuve. Cela réduit vos paiements hypothécaires mensuels et rend l’accession à la propriété plus abordable.
Mais avant d’appeler votre courtier immobilier, voici quelques points importants à connaître.
Tout d’abord, l’IAPP s’adresse à un sous-groupe précis d’acheteurs. Même si vous faites une demande, vous pourriez donc ne pas être admissible.
« Ce programme peut être utile pour les personnes admissibles. Si vous avez d’autres priorités financières, comme épargner pour la retraite ou cotiser au régime enregistré d’épargne-études (REEE) de votre enfant, l’IAPP peut vous aider à y arriver. Il est toutefois important de bien connaître les règles, car tout le monde n’est pas forcément admissible », explique Sean Cooper, qui a signé le livre à succès Burn Your Mortgage.
Si vous acceptez l’incitatif, ce n’est pas de l’argent gratuit. Il est enregistré comme une deuxième hypothèque sur votre maison. Même si l’incitatif est sans intérêt, vous devez le rembourser, soit après 25 ans, soit à la vente de votre maison, selon la première éventualité.
Contrairement au Régime d’accession à la propriété (RAP), vous ne remboursez pas l’IAPP par versements. Vous devez le rembourser d’un seul coup. Vous pouvez toutefois le rembourser plus tôt si vous le souhaitez.
Suis-je admissible à l’Incitatif à l’achat d’une première propriété?
Pour participer à l’IAPP, vous devez répondre aux critères d’admissibilité du programme. Le programme vise à aider les personnes qui achètent une première propriété et celles qui ont vécu une rupture ayant mené à un divorce ou à la fin d’une union de fait.
Le programme peut aussi aider les personnes qui possèdent des immeubles locatifs, mais qui n’ont pas été propriétaires d’une résidence principale ni habité dans une telle résidence au cours des quatre dernières années.
Pour être admissible à l’IAPP, vous devez répondre aux critères suivants :
- Vous ou votre partenaire devez répondre à la définition d’« acheteur d’une première propriété » du programme. Cela signifie que vous n’avez pas habité, au cours des quatre dernières années, dans une maison dont vous ou votre partenaire étiez propriétaire (sauf si vous avez vécu une rupture).
- Le revenu de votre ménage est inférieur à 120 000 $. Les ménages dont le revenu est de 120 000 $ ou plus ne sont pas admissibles au programme. En plus de votre emploi à temps plein, le revenu du ménage comprend aussi les revenus de placement, les revenus locatifs et tout revenu d’un cosignataire ou d’un garant.
- Vous devez être admissible à un prêt hypothécaire assuré. Cela veut dire avoir épargné au moins la mise de fonds minimale. La mise de fonds minimale exigée pour une maison dont le prix est de 500 000 $ ou moins est de 5 %, et de 10 % sur toute portion au-delà de ce montant (jusqu’à un prix d’achat de 1,5 million de dollars). Cela veut aussi dire faire une mise de fonds de moins de 20 %, avoir une bonne cote de crédit et avoir de bons antécédents de remboursement de vos dettes.
- Vous empruntez moins de quatre fois le revenu de votre ménage. Comme le revenu maximal du ménage pour être admissible au programme est de 120 000 $, le montant maximal que vous pourriez emprunter tout en restant admissible à l’incitatif est de 480 000 $. (Cela comprend le montant de l’IAPP, les paiements hypothécaires et l’assurance prêt hypothécaire.) Si vous gagnez moins, vous pouvez emprunter encore moins. Cela peut poser problème puisque, selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le prix moyen des maisons vendues au Canada en avril 2020 était de 488 000 $.
« Si vous vivez dans une grande ville, ces limites vous semblent probablement très restrictives. Toutefois, si vous achetez dans une petite localité où les revenus et le prix des maisons sont plus bas, l’IAPP pourrait faire la différence entre pouvoir vous offrir une maison ou non », fait remarquer Cooper.
Comment fonctionne l’IAPP?
Si vous croyez être admissible à l’IAPP, vous pouvez présenter une demande. En résumé, l’IAPP est un prêt hypothécaire avec participation consenti par le gouvernement fédéral. On l’appelle ainsi parce que le gouvernement partage les gains ou les pertes sur la valeur nette de votre maison.
En empruntant 5 ou 10 % de votre mise de fonds au gouvernement, vous pourriez économiser de 100 à 300 $ par mois sur vos paiements hypothécaires et vos primes d’assurance.
Quels sont les avantages de l’IAPP?
- Le principal avantage de l’IAPP, c’est qu’il peut vous aider à réunir votre mise de fonds. Aucun intérêt ne serait calculé sur le montant emprunté.
- Comme l’incitatif s’ajoute à votre mise de fonds, votre prêt hypothécaire est moins élevé qu’il le serait autrement. Vous économisez ainsi les intérêts que vous auriez autrement à payer pendant toute la durée de votre prêt hypothécaire. Vous économisez aussi sur les primes d’assurance plus élevées que vous auriez normalement à payer sur un prêt hypothécaire assuré.
Quels sont les inconvénients de l’IAPP?
- Le gouvernement fédéral prend une participation dans votre maison. Si le prix des maisons augmente, vous devrez rembourser plus d’argent que ce que vous avez emprunté au départ. Le montant à rembourser est fondé sur la juste valeur marchande de votre maison au moment de la vente. Il pourrait être beaucoup plus élevé si le prix des maisons augmente fortement sur plusieurs années ou plusieurs décennies. (Mais n’oubliez pas que l’inverse est aussi vrai. Si vous vendez votre maison moins cher ou si elle vaut moins dans 25 ans, vous rembourserez un montant moins élevé au gouvernement.)
- Le revenu maximal du ménage pour être admissible au programme est assez restrictif. Le programme ne sera pas d’une grande aide dans des marchés immobiliers coûteux comme Toronto et Vancouver.
« Si vous espériez pouvoir consacrer plus d’argent à l’achat d’une maison, ce programme ne vous aidera pas. Avec l’IAPP, vous pourriez même avoir droit à un montant moins élevé pour votre achat. Parlez à un courtier hypothécaire ou à un prêteur pour vous aider à déterminer si l’IAPP vous convient », conseille Cooper.
Nos meilleurs conseils pour l’achat d’une première maison
Connaissez votre budget avant de magasiner
Le pire, c’est d’avoir un coup de cœur pour une maison, puis de vous rendre compte que le montant approuvé par la banque ne suffit pas pour l’acheter. Pour éviter cette déception, rendez-vous à la banque et obtenez une préapprobation. Le processus peut être long, car il exige beaucoup de paperasse, mais en le faisant d’abord, vous savez que le gros du travail à la banque est fait.
Calculez ce que vous pouvez vous permettre
D’après mon expérience, le montant que la banque est prête à vous prêter et celui que vous pouvez vous permettre sont souvent deux chiffres très différents. Une fois que vous connaissez l’offre hypothécaire de la banque, calculez votre capacité de payer comme si votre taux était plus élevé de 2 points de pourcentage. Cela vous protégera en cas de hausse des taux. Même si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux fixe, on pourrait vous offrir un taux beaucoup plus élevé au renouvellement, puisque le marché peut changer.
Tenez compte de tous les coûts
Être propriétaire, ce n’est pas seulement payer l’hypothèque; il y a d’autres coûts que les personnes qui achètent pour la première fois pourraient sous-estimer : les services publics, l’assurance et l’entretien général. La plupart de ces chiffres devraient être disponibles auprès du courtier du vendeur; jetez-y un coup d’œil avant de décider si c’est la bonne maison pour vous. Les coûts d’entretien peuvent varier, mais de façon générale, ils représentent environ de 1 à 2 % de la valeur de votre maison par année.
Mesurez votre temps de déplacement
L’indice de marchabilité (Walk Score) et le trajet quotidien sont très importants pour garder vos coûts bas. Beaucoup d’acheteurs calculent mal le temps qu’il leur faudra pour se rendre au travail chaque jour. Cela peut ajouter beaucoup de stress et, au bout du compte, faire perdre plus d’essence et de temps. De plus, si vous vivez dans un secteur où l’indice de marchabilité est faible, vous pourriez devoir acheter une deuxième voiture. Cela ajoute automatiquement 10 000 $ par année à votre coût de la vie. Prenez le temps de visiter votre future maison, pas seulement un samedi ensoleillé, mais aussi un mardi après-midi pluvieux, pour voir ce qu’il vous faudra pour rentrer du travail.
Pensez à votre vie future
La maison que vous achetez aujourd’hui devrait convenir à votre vie dans les années à venir. Si vous prévoyez y rester pendant les 10 prochaines années, par exemple, quels événements de vie prévoyez-vous? Pensez-vous avoir des enfants ou accueillir chez vous l’un de vos parents vieillissants? Il faut tenir compte de tout cela au moment d’acheter une maison. Déménager coûte très cher, et devoir le faire pour une chambre de plus ou quelques pieds carrés supplémentaires sera un vrai casse-tête. Évitez tout ça en achetant la maison dont vous avez besoin maintenant et dans un avenir rapproché.
D’autres conseils à garder en tête pour l’achat d’une première maison
- Comprenez la différence entre un taux variable et un taux fixe. Un prêt hypothécaire à taux variable est lié au taux flottant, qui peut changer pendant votre terme. Un taux fixe reste le même, peu importe l’évolution des taux d’intérêt.
- Faites tout votre possible pour avoir une mise de fonds de 20 %; vous éviterez ainsi la coûteuse assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), exigée pour toute maison achetée avec une mise de fonds inférieure à ce montant.
- Mettez de l’argent de côté pour vos frais de clôture. En plus des honoraires du courtier immobilier, vous pourriez consacrer environ de 1,5 à 4 % du prix d’achat aux frais de clôture. Des dépenses comme l’inspection de la maison, les frais juridiques et les droits de mutation immobilière peuvent vite s’additionner.
- Il s’agit probablement du plus gros achat que vous ferez de votre vie. Assurez-vous que c’est vraiment ce que vous voulez. Parlez aux résidents de la rue.
- Vérifiez votre cote de crédit. Vous pouvez gagner du temps en consultant votre dossier et votre cote à l’avance et en corrigeant les erreurs qui pourraient s’y trouver.
- Consultez une personne spécialisée en prêts hypothécaires. Elle peut vous guider dans les premières étapes de votre demande de prêt hypothécaire. Cela vous aide à démystifier le processus, sans aucune pression.
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