Le taux du test de résistance hypothécaire a encore baissé. C’est la troisième fois depuis le début de la COVID-19. Dans cet article, nous verrons ce qu’est le test de résistance hypothécaire, pourquoi il est important et ce que la baisse du taux signifie pour vous si vous songez à acheter une maison ou si votre prêt hypothécaire arrive bientôt à renouvellement.
Qu’est-ce que le test de résistance hypothécaire et pourquoi est-il important?
Les banques et les courtiers hypothécaires utilisent le test de résistance pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire. Dans le cadre de ce test, ils utilisent un paiement hypothécaire fictif pour évaluer votre admissibilité. Vous devez pouvoir prouver que vous êtes capable d’assumer des paiements calculés au taux de votre prêt hypothécaire (appelé taux contractuel) majoré de 2 %, ou au taux du test de résistance (aussi appelé taux de référence pour l’admissibilité), selon le plus élevé des deux.
Les organismes de réglementation veulent que vous puissiez prouver que vous êtes capable d’assumer des taux hypothécaires plus élevés si jamais ils augmentent. Ils veulent vous aider à éviter un « choc de paiement » si les taux hypothécaires sont beaucoup plus élevés au moment du renouvellement de votre prêt hypothécaire.
Le taux du test de résistance baisse pour la troisième fois depuis le début de la COVID-19
Pour la troisième fois depuis le début de la pandémie, le taux du test de résistance hypothécaire a baissé. Le taux fixe affiché de 5 ans des grandes banques recule graduellement depuis quelques mois, en raison des effets négatifs de la COVID-19 sur l’économie canadienne. Les taux fixes affichés de 5 ans ont suffisamment baissé pour que la Banque du Canada abaisse le taux du test de résistance de 4,94 % à 4,79 %.
C’est important, parce que les taux affichés des grandes banques sont un indicateur qu’utilise la Banque du Canada pour déterminer les paiements hypothécaires que les emprunteurs admissibles peuvent assumer confortablement. Le test de résistance a d’abord été instauré en 2016 pour les prêts hypothécaires assurés. Il a rapidement été étendu aux prêts hypothécaires non assurés.
Le test de résistance visait à refroidir un marché immobilier en surchauffe. Certains diront qu’il a fait son travail. Dans bien des régions, les prix des maisons n’augmentent plus au même rythme qu’avant le test de résistance. Cela dit, d’autres facteurs pourraient aussi influencer la demande sur le marché immobilier.
Réussir le test de résistance hypothécaire
Même si vous avez les moyens d’assumer les paiements mensuels aux taux hypothécaires actuels, vous devez réussir le test de résistance pour obtenir un prêt hypothécaire. Le test de résistance a constitué un obstacle pour les personnes qui veulent accéder au marché immobilier et qui peuvent assumer les paiements mensuels, mais qui ne réussissent pas le test.
Comme nous l’avons mentionné plus haut, le taux du test de résistance avait déjà baissé deux fois depuis le début de la pandémie de COVID-19. Il a d’abord baissé de 0,15 point de pourcentage à la mi-mars, passant de 5,19 % à 5,04 %. Puis il a baissé de nouveau environ deux mois plus tard, en mai, de 0,10 point de pourcentage, passant de 5,04 % à 4,94 %.
Cette dernière baisse signifie que, si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire, vous pouvez consacrer plus d’argent à l’achat d’une maison qu’avant le changement, toutes choses étant égales par ailleurs. Même si votre revenu, vos dettes et votre mise de fonds restent les mêmes, vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire plus élevé.
Ce dernier changement augmente le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs d’environ 1,5 %. Si votre ménage a un revenu de 100 000 $ et que vous faites une mise de fonds de 10 %, vous pourriez consacrer environ 523 000 $ à l’achat d’une maison avec un taux du test de résistance de 4,94 %. Avec un taux plus bas de 4,79 %, vous pouvez dépenser un peu plus, soit environ 531 000 $. C’est une augmentation du pouvoir d’achat d’environ 8 000 $. Ce n’est pas une énorme différence, mais ce n’est pas une goutte d’eau dans l’océan non plus.
Mises à jour sur le test de résistance hypothécaire :
Selon BMO, depuis le 1er juin 2021, le taux d’admissibilité minimal correspond :
- soit au taux de référence de 5,25 %
- soit au taux offert par votre prêteur majoré de 2 %, selon le plus élevé des deux.
Par exemple, même si votre prêteur vous offre un taux de 2,99 %, vous devez utiliser le taux d’admissibilité de 5,25 % pour le test de résistance. Par contre, si votre prêteur vous offre un taux de 3,49 %, vous devrez être admissible à un taux de 5,49 %.
L’admissibilité aux prêts hypothécaires
Au cours des dernières années, le gouvernement et les organismes de réglementation ont rendu l’admissibilité aux prêts hypothécaires plus difficile pour les Canadiens. C’est agréable de voir les personnes qui achètent une maison avoir enfin un répit.
En février, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) prévoyait de modifier le calcul du test de résistance. Toutefois, comme bien d’autres, ces plans ont été mis sur la glace en raison de la COVID-19. La Société canadienne d’hypothèques et de logement, une société d’État, a depuis instauré des règles plus strictes pour les prêts hypothécaires assurés. Par contre, les deux autres assureurs hypothécaires n’ont pas emboîté le pas, laissant les règles hypothécaires telles quelles.
Il est intéressant de noter que le taux du test de résistance a augmenté beaucoup plus rapidement qu’il n’a baissé. Les grandes banques, comme la Banque Nationale, n’ont pas perdu de temps pour hausser leurs taux affichés quand les taux étaient à la hausse. Maintenant, les banques semblent prendre tout leur temps pour réduire le taux affiché. C’est en grande partie à cause des pénalités hypothécaires.
Les grandes banques calculent les pénalités de leurs prêts hypothécaires à taux fixe en fonction de leurs taux affichés. Si les taux affichés baissaient, les banques tireraient moins de profits des pénalités hypothécaires. Elles souffrent déjà des effets de la COVID.
Conclusion
La baisse du taux du test de résistance survient à un moment où les taux hypothécaires au Canada sont à des creux records. Nous n’avions pas vu des taux hypothécaires aussi bas depuis la crise financière de 2008. Si votre dossier d’emprunt est solide et que votre emploi est stable, il n’y a jamais eu de meilleur moment pour acheter.
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