Les temps sont durs pour les propriétaires. En peu de temps, nous avons vu le taux préférentiel augmenter à 7 reprises, rien de moins. En fait, les taux d’intérêt ont augmenté à leur rythme le plus rapide en 30 ans. Les taux hypothécaires ont évidemment suivi.
Toute personne qui a un prêt hypothécaire à taux variable subit les effets de la hausse des taux d’intérêt. Certaines personnes ayant un prêt hypothécaire à taux variable ont vu leur paiement augmenter de plus de 1 000 $ par mois. De même, si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vous ressentez l’effet de la hausse des taux, puisque votre paiement bondit aussi au renouvellement.
La hausse des taux d’intérêt, combinée au test de résistance hypothécaire, empêche des gens d’accéder à la valeur nette de leur propriété. Nous verrons cela en détail, en plus du test de résistance hypothécaire et d’autres sujets.
Qu’est-ce que le test de résistance hypothécaire?
Le gouvernement canadien a mis en place le test de résistance hypothécaire il y a plusieurs années. L’idée était d’éviter que le Canada connaisse un effondrement du marché immobilier semblable à celui des États-Unis en 2008.
Le test de résistance hypothécaire exige que vous prouviez que vous pouvez assumer des paiements hypothécaires calculés selon le plus élevé de deux critères. Le premier est le taux de référence actuel, qui est de 5,25 % en ce moment. Le deuxième est le taux hypothécaire du prêteur plus 2 %.
Par exemple, si votre taux hypothécaire est de 4,99 %, votre admissibilité sera évaluée à 6,99 % (4,99 % plus 2 %), puisque 6,99 % est plus élevé que 5,25 %.
Ces tests prouvent que le revenu de votre ménage est suffisant pour faire face à une hausse des taux hypothécaires. Réussir le test montre que vous devriez pouvoir assumer des taux plus élevés au renouvellement si vous choisissez un taux fixe. Ou, si vous avez choisi un taux variable, que vous devriez pouvoir assumer des paiements plus élevés si le taux préférentiel augmente pendant votre terme hypothécaire.
Quand devez-vous réussir le test de résistance?
Il existe de nombreuses situations où vous devez réussir le test de résistance hypothécaire, notamment :
- Quand vous obtenez un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel
- Quand vous achetez une maison
- Quand vous transférez votre prêt à un autre prêteur
- Quand vous refinancez votre prêt hypothécaire
Il est important de noter qu’il faut réussir le test de résistance, peu importe la taille de votre mise de fonds, qu’elle soit supérieure ou inférieure à 20 %.
La seule situation où vous pourriez ne pas avoir à réussir le test de résistance, c’est quand vous obtenez un prêt hypothécaire auprès d’une coopérative de crédit ou d’un prêteur alternatif (nous y reviendrons plus bas).
Des gens n’ont plus accès à la valeur nette de leur propriété
La hausse des taux d’intérêt et le test de résistance hypothécaire empêchent des gens d’accéder à la valeur nette de leur propriété.
Le financement hypothécaire est généralement la forme de financement la moins coûteuse. C’est donc l’idéal quand vous devez emprunter pour des rénovations, pour consolider vos dettes ou pour investir.
Pourtant, la hausse des taux d’intérêt et le test de résistance hypothécaire ont rendu plus difficile l’accès à cette valeur nette par un refinancement.
C’est un obstacle de taille quand vous devez réussir un test de résistance de près de 8 % dans certains cas. Certains Canadiens ne sont tout simplement pas admissibles. Cela pousse des gens vers des formes de financement plus coûteuses, comme les prêts ou les marges de crédit non garantis, ou le financement hypothécaire auprès de prêteurs alternatifs ou privés.
Est-ce vraiment dans l’intérêt des emprunteurs? Difficile de voir comment.
L’obligation de réussir le test de résistance pour changer de prêteur au renouvellement a aussi été critiquée.
Il est logique de devoir réussir le test de résistance quand vous achetez une maison et obtenez un nouveau prêt hypothécaire. Mais est-il logique de devoir le réussir pour changer de prêteur?
Si le solde de votre prêt hypothécaire reste le même, obliger quelqu’un à réussir le test de résistance pour changer de prêteur n’a tout simplement pas de sens. Cela pourrait empêcher une personne d’explorer de meilleures options hypothécaires au renouvellement, simplement parce qu’elle ne réussit pas le test de résistance hypothécaire.
Le gouvernement devrait-il revoir le test de résistance?
Au fil des ans, le test de résistance a été critiqué parce qu’il empêche des gens d’accéder au marché immobilier.
Le taux du test de résistance est actuellement de 5,25 %, mais cela fait un bon moment que ce n’est plus ce taux qui sert à évaluer l’admissibilité des Canadiens. Depuis des mois, c’est le taux hypothécaire plus 2 % qui s’applique.
Actuellement, les taux hypothécaires fixes se situent entre 4 et 5 % et les taux variables, entre 5 et 6 %. Le test de résistance exige donc que les Canadiens soient admissibles à un taux supérieur de 2 % : de 6 à 7 % pour un taux fixe et de 7 à 8 % pour un taux variable. Puisque personne ne prévoit que les taux hypothécaires atteindront de tels niveaux, faut-il revoir la règle du taux hypothécaire plus 2 %?
Selon le test de résistance actuel, il faut un revenu familial de 200 000 $, rien de moins, simplement pour se payer une maison moyenne à Toronto. La plupart des gens ne gagnent pas autant. Cela signifie qu’à moins d’avoir des parents fortunés pour vous aider, vous pourriez ne pas pouvoir acheter une maison dans une grande ville, tout ça à cause du test de résistance.
Comprenez-moi bien. Le test de résistance est une mesure financière prudente. Nous ne voulons certainement pas d’un effondrement immobilier comme aux États-Unis. Cela dit, nous vivons une période sans précédent, et le test de résistance hypothécaire devrait être réexaminé. Il est temps de voir quels changements pourraient être apportés pour qu’il reflète mieux la réalité actuelle.
Aussi, est-il logique d’exiger que les emprunteurs réussissent le test de résistance quand ils choisissent un terme de 5 ans? Cinq ans, c’est long. Peut-être que le test de résistance ne serait logique que pour les termes plus courts, comme de 1 à 3 ans. Voilà matière à réflexion.
Ou peut-être que le test de résistance ne devrait pas s’appliquer aux termes de 7 ou 10 ans. Cependant, ces termes s’accompagnent de lourdes pénalités hypothécaires, alors ce ne sont pas mes préférés.
Des façons de contourner le test de résistance hypothécaire
Si vous avez une mise de fonds d’au moins 20 %, certains prêteurs ne vous obligeront pas à réussir le test de résistance hypothécaire. Votre admissibilité peut alors être évaluée uniquement en fonction de votre taux hypothécaire, comme dans le bon vieux temps.
Les coopératives de crédit sous réglementation provinciale ne sont pas tenues d’utiliser le test de résistance hypothécaire. Certaines choisissent de l’utiliser, d’autres non. Si vous avez une mise de fonds d’au moins 20 % et que vous cherchez à étirer votre budget d’achat, vous pourriez envisager de demander un prêt hypothécaire à une coopérative de crédit.
Avant de le faire, il est important de soumettre vos propres finances à un test de résistance. Le test de résistance hypothécaire tient compte de vos autres dettes, comme un prêt auto ou un prêt étudiant, mais il ne tient pas compte des dépenses courantes du ménage. Par exemple, il ne tient pas compte de ce que vous dépensez pour la garde d’enfants, l’épicerie ou vos parents âgés.
Vous devez donc tenir compte vous-même de ces dépenses du ménage. Faites votre propre analyse pour vous assurer de ne pas vous mettre dans une situation financière trop serrée en contournant le test de résistance.
Les prêteurs alternatifs ne sont pas non plus tenus d’utiliser le test de résistance hypothécaire. Attention : avec ces prêteurs, attendez-vous à payer de 1 à 2 % de plus que les taux hypothécaires habituels, en plus de frais de prêteur d’au moins 1 % du montant du prêt hypothécaire.
Il serait prudent de faire vos recherches. Examinez les options offertes par les coopératives de crédit et les prêteurs alternatifs. Décidez ensuite laquelle est la plus logique selon ce qu’ils proposent.
Le mot de la fin
Le test de résistance hypothécaire ne changera pas de sitôt. Si vous avez besoin d’accéder à la valeur nette de votre maison, vous devrez donc prévoir d’autres options.
Si le test de résistance vous empêche d’accéder à la valeur nette de votre propriété auprès des banques, parlez-en à votre spécialiste hypothécaire de confiance. Vous pourriez y avoir accès par l’intermédiaire d’une coopérative de crédit ou d’un prêteur alternatif.
Vous pourrez ainsi obtenir le financement dont vous avez besoin et vous placer dans une meilleure position financière pour l’avenir.
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