Le gouvernement de l’Ontario a dévoilé une série de mesures pour réduire les formalités administratives et rendre le logement plus abordable en Ontario. L’objectif est d’augmenter l’offre de logements et, du même coup, de s’attaquer à la crise de l’abordabilité dans la province la plus peuplée du Canada.
Examinons de plus près le plan « Plus de logements, construits plus rapidement : Plan d’action pour l’offre de logements de l’Ontario 2022-2023 », et en particulier son objectif ambitieux de construire 1,5 million de logements en Ontario au cours de la prochaine décennie.
Le problème
Le Canada est peut-être le deuxième plus grand pays du monde par sa superficie, mais il manque de logements. Ce n’est pas seulement un problème de grandes villes : la pénurie touche aussi les personnes qui vivent en banlieue et en région rurale.
Le manque de logements a fait grimper les prix des maisons en flèche. Par exemple, pour vous offrir une maison moyenne à Toronto de nos jours, il vous faut un revenu familial d’au moins 200 000 $. Comme ailleurs dans la province, la plupart des gens ne gagnent pas autant à Toronto. Les prix des maisons sont bien au-dessus de ce que la famille moyenne peut se permettre.
Quelque chose doit changer. Le plan « Plus de logements, construits plus rapidement » veut améliorer les choses. Voici quelques-unes des solutions qu’il propose.
La densification douce
La densification douce consiste à augmenter le nombre de logements dans un secteur urbain sans modifier le caractère du quartier existant.
D’un côté, il y a les partisans du « pas dans ma cour » (en anglais NIMBY, pour « Not In My Back Yard »), qui tiennent à préserver le caractère et l’histoire du quartier. Ils sont généralement contre la densification. Ils s’opposent donc souvent à tout nouveau projet de construction résidentielle.
De l’autre côté, il y a les partisans du « oui dans ma cour » (en anglais YIMBY, pour « Yes In My Back Yard »), qui reconnaissent qu’il faut de nouveaux logements pour s’attaquer à la crise de l’abordabilité. Ils sont ouverts à différentes formes d’habitation, y compris ce qu’on appelle le « chaînon manquant » (c’est-à-dire des logements abordables pour la classe moyenne).
Cette stratégie assouplit les règles sur le nombre de logements qu’on peut construire sans autre approbation d’urbanisme. Elle permet de construire jusqu’à trois logements sur la plupart des terrains résidentiels de la province, sans avoir à demander une modification du règlement de zonage. Ce sont ces modifications qui peuvent vraiment ralentir le processus, et elles contribuent grandement au manque de logements.
Dans la plupart des cas, vous n’auriez pas besoin d’une modification du règlement de zonage pour construire une résidence principale, un logement au sous-sol et un pavillon-jardin.
Le grand avantage, c’est que cela aidera à augmenter l’offre de logements locatifs et donnera aux propriétaires plus d’espace pour accueillir chez eux des membres de leur famille vieillissants.
Les propriétaires n’auraient pas à payer de coûteuses redevances d’aménagement ni de frais de cession de terrains à vocation de parc. Il ne serait pas non plus nécessaire de prévoir au moins une place de stationnement, et il n’y aurait pas de superficie minimale pour les logements. Tout le monde y gagne.
La densification autour des pôles de transport en commun
Celle-ci semble aller de soi. Le plan « Plus de logements, construits plus rapidement » vise à construire plus de logements près des grands pôles de transport en commun. On parle par exemple des stations de la TTC et des gares GO. Ainsi, les habitants des villes et des villages de l’Ontario pourront se rendre plus facilement où ils vont, que ce soit dans les commerces du coin, au travail ou à l’école, puis rentrer à la maison.
Les municipalités ont un an pour mettre à jour leurs règlements de zonage afin de faire construire plus de logements plus rapidement.
Des cibles de logement pour les municipalités
Le gouvernement de l’Ontario travaille avec les municipalités pour fixer des cibles de logement.
En réalité, à mesure que la population de l’Ontario a augmenté, le rythme de construction des logements n’a pas suivi. Il faut construire assez de logements pour répondre à la demande actuelle, mais aussi à la demande future. Si ces deux besoins ne sont pas comblés, les prix des maisons continueront de grimper et l’abordabilité en souffrira encore plus.
Les villes et les villages font déjà des prévisions sur la croissance de l’emploi et de la population. Cela les aide à planifier les services dont ils auront besoin à l’avenir. Le problème, c’est que ces prévisions supposent qu’il y aura assez de logements pour répondre à la demande, alors qu’à l’heure actuelle, ce n’est pas le cas.
Le gouvernement de l’Ontario a demandé à ses régions les plus grandes et à la croissance la plus rapide de s’attaquer à la pénurie de logements. Il s’est donné comme objectif de régler la pénurie d’ici 10 ans. L’objectif est de construire un total de 1,5 million de logements dans la province au cours de cette période.
La Ville d’Ottawa vise à créer 161 000 logements au cours des 10 prochaines années. De son côté, Toronto, moteur économique du Canada, vise à construire 285 000 logements. Quant à Mississauga et à Brampton, elles visent respectivement 120 000 et 113 000 logements.
La région de York continue de croître à un rythme rapide. Pour accueillir cette croissance démographique, le gouvernement de l’Ontario va moderniser les infrastructures de traitement des eaux usées.
Rendre plus de terrains disponibles pour le logement
La région du Grand Toronto (RGT) est une île. Enfin, pas au sens propre. C’est une île à cause de ce qu’on appelle la ceinture de verdure, qui limite la construction résidentielle autour de la RGT. L’idée est de protéger l’environnement, mais cela a un prix. Limiter la quantité de terrains disponibles pour construire de nouveaux logements retarde la construction et fait grimper les coûts. Pour y remédier, le gouvernement de l’Ontario envisage de rendre plus de terrains disponibles pour la construction résidentielle.
Le gouvernement a proposé d’annuler le plan Parkway Belt West et a officiellement révoqué le plan d’aménagement de Central Pickering. Selon lui, l’abandon de ces plans permettra de construire des logements plus rapidement, tout en protégeant l’environnement.
Il propose aussi de simplifier son plan de construction de logements sur les terres provinciales. Dans le cadre de ce plan, il aide à accélérer le processus qui permet aux offices de protection de la nature de vendre et de louer leurs terres.
Construire plus d’écoles
Construire plus de logements, c’est bien beau, mais il est tout aussi important de construire de nouveaux services pour suivre la demande de la population. C’est là que les écoles entrent en jeu.
En plus de nouvelles routes et de nouveaux égouts, les nouveaux quartiers ont aussi besoin d’écoles. Le plan « Plus de logements, construits plus rapidement » promet de créer un nouveau groupe de travail pour trouver des façons de construire des écoles plus rapidement. Les élèves pourraient ainsi éviter de devoir parcourir des kilomètres pour se rendre à l’école.
Une meilleure protection pour les acheteurs de logements en prévente
Selon les médias, des promoteurs de condos en prévente demandent plus d’argent au moment de la conclusion de la vente. Certains menacent même d’annuler la convention d’achat-vente de l’acheteur.
Pour protéger les consommateurs, le gouvernement de l’Ontario double l’amende maximale qui peut être imposée aux constructeurs, qui passe de 25 000 $ à 50 000 $. Cela devrait dissuader les constructeurs de tenter de modifier injustement une convention d’achat-vente après sa signature.
Réduire les frais et les coûts de construction
Les frais et les coûts de construction rendent les maisons neuves plus chères qu’elles ne devraient l’être. L’Institut C.D. Howe affirme qu’en réduisant de moitié les frais d’aménagement et de zonage, le prix d’achat d’une maison neuve baisserait de 75 000 $ à Toronto. De même, la région de York verrait une baisse de 80 000 $.
Pour aider à réduire le prix des maisons neuves, le gouvernement de l’Ontario recommande de geler, de réduire et d’abaisser les frais gouvernementaux. Le gouvernement espère ainsi que plus de logements seront construits.
Il veut aussi exempter des frais gouvernementaux les logements abordables, les logements sans but lucratif et le zonage d’inclusion. Selon le gouvernement de l’Ontario, cela aiderait à augmenter l’offre de logements.
Réduire les frais pour les parcs
Une proposition visant à réduire les frais pour les parcs exigés pour les nouveaux condos et appartements a aussi été présentée. Ces frais seraient plafonnés à 15 % de la valeur du terrain. Les coûts deviendraient ainsi plus prévisibles pour les constructeurs, ce qui accélérerait la construction de nouveaux logements.
Accélérer l’approbation des projets
Il y a toute une série de règles à suivre pour construire une maison en Ontario. Ces règles sont importantes pour assurer la sécurité de la construction, mais elles ralentissent les travaux et en augmentent les coûts. Selon l’Ordre des architectes de l’Ontario, la lenteur de l’examen des plans d’implantation coûte de 300 à 900 millions de dollars par année.
Le gouvernement veut éliminer les exigences de réglementation du plan d’implantation pour les projets de construction résidentielle de moins de 10 logements. Avec moins de demandes à approuver, la construction résidentielle s’accélérera pour tout le monde.
Des processus municipaux plus rapides
En général, chaque fois qu’un constructeur modifie l’ébauche d’un plan de lotissement, une réunion publique doit avoir lieu. Le gouvernement de l’Ontario veut éliminer cette exigence et la rendre facultative.
Dans les villes de la région de Peel, le gouvernement de l’Ontario veut confier l’approbation des projets à la ville. Une approbation d’un seul palier de gouvernement au lieu de deux accélérerait les choses. Cela donnerait aussi plus de voix aux résidents à l’échelle locale.
Accélérer le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire
Quand il y a un différend sur l’utilisation d’un terrain, il peut se retrouver devant le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT). Le TOAT peut être un excellent moyen de régler les différends, mais cela prend du temps et peut vraiment ralentir la construction de nouveaux logements.
Le gouvernement de l’Ontario veut lancer les chantiers plus rapidement en examinant d’abord les dossiers qui permettent de construire le plus de logements. Il s’est engagé à examiner les dossiers dans un délai déterminé et investit plus de ressources pour y arriver.
La mise à jour des lignes directrices sur le patrimoine
Le gouvernement de l’Ontario reconnaît qu’il est important de protéger les bâtiments patrimoniaux. En même temps, il veut aussi faire construire plus de logements.
Le gouvernement de l’Ontario a proposé de revoir et de mettre à jour les politiques sur le patrimoine, dont certaines n’ont pas été révisées depuis 10 ans. Les villes et les villages de l’Ontario pourront ainsi continuer de protéger les bâtiments patrimoniaux tout en faisant construire des logements plus rapidement.
Le mot de la fin
Les choses ne changeront pas du jour au lendemain. Cela demande du travail et de la planification. Le gouvernement de l’Ontario jette les bases pour rendre le logement plus abordable et répondre aux besoins de la population ontarienne au cours des prochaines décennies.
Le plan « Plus de logements, construits plus rapidement » est un plan complet pour rendre le logement abordable pour les Canadiens, jeunes et moins jeunes. Grâce à une foule de stratégies à court et à long terme, il aide à garder vivant le rêve de devenir propriétaire pour les décennies à venir.